Упоминание о первых жилищных товариществах было отмечено в 1921 году, именно тогда появились первые активисты, понявшие привлекательность этого дела, и начали забирать под свое крыло муниципализированные здания. Типичные управляющие компании начали сравнительно недавно свое существование – 2005 год стал началом в сфере управления многоэтажными домами нового времени и с каждым годом среди начинающих предпринимателей они набирают все большую популярность.
Высокая доходность и маленькая конкуренция в этой сфере становятся основными причинами, по которым бизнесмены хотят занять эту нишу. Но так ли легко открыть собственную управляющую компанию и почему при такой финансовой привлекательности еще есть свободные места на этом рынке?
Итак, как открыть управляющую компанию с нуля? Ответ содержится в этой статье!
Осуществлять управленческую деятельность разрешается только после получения лицензии , выдачу которой регулируют государственные органы.
Полученный документ не требует продления, выдается без временных ограничений. Но даже если вас внесли в реестр лицензий РФ это не означает вашу неприкосновенность. Лицензию, при не должном, могут аннулировать и вычеркнуть компанию из реестра.
На получение лицензии для реализации работы в качестве управляющей компании может рассчитывать юр. или физ. лицо:
Управляющая компания для предпринимателя представляет собой посредника между домом и организацией, осуществляющей его обслуживание и содержание. Другими словами, управляющая компания накапливает деньги жильцов, чтобы потом потратить их на ремонтные, эксплуатационные и прочие работы, связанные с улучшением, повышением инвестиционной стоимости дома.
Для жильцов это организация управляющая всеми, находящимися в доме, квартирами, предоставляющая определенный перечень услуг, установленный государством либо расширенный по договоренности с жильцами.
Для начала бизнеса в управленческой сфере понадобится сделать несколько шагов:
1. Поиск подходящего места под офис.
3. Закупка техники и осуществление работ ремонтных.
Особенности каждого шага подробнее рассмотрим ниже.
Прежде чем зарегистрировать свою деятельность необходимо подыскать место, в котором можно будет в будущем разместить офис управляющей компании. Оптимальным вариантом является многоквартирный дом, управление которого планируется взять в свои руки. Обычно подобные компании размещают на первых этажах многоэтажек, проводят капитальный ремонт, переделывая помещение под офис.
Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, и директора, туалет, место для приема пищи.
Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и
Для узаконивания своей деятельности необходимо процедуру регистрации в или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:
После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно
Затем потребуется которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.
И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.
В управляющей компании должны работать аттестованных сотрудников не меньше трех. Если как управлять домом вы не знаете, потребуется нанять инженера с соответствующим образованием, кроме него необходимо наличие специалистов, которые будут обслуживать дом.
Единственное, что можно сделать для раскрутки – это сделать собственный сайт со подробной и необходимой информацией о самой организации, ее сотрудниках, целях, планах.
Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.
Чтобы взять дом в управление необходимо с каждым жильцом договор заключить. Для этого нужно вам организовать собрание, от исхода которого и будут зависеть ваши дальнейшие отношения с этим многоквартирным домом, а именно их наличие или отсутствие. На общедомовом собрании вашей целью будет убеждение жильцов в необходимости смены их управляющей компании на вашу.
Вам нужно:
Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.
Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:
Таким образом, для открытия собственной управляющей компании потребуется вложить на начальном этапе от 1 500 000 рублей.
Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.
Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.
Свежие дома легки в обслуживании и проблем практически не доставляют. Старые же дома в капитальном ремонте нуждаются, о текущих крышах, трубах жильцы будут напоминать регулярно и требовать обещанного, быстрого устранения проблемы, а это существенные расходы.
Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.
А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.
В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.
Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.
На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.
Совершая подобную сделку, следует обратить особенное внимание на договор, изучать который нужно очень внимательно и лучше в присутствии опытных юристов, чтобы вместе с компанией к вам не перешли и долги бывшего руководителя.
Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, – дело очень рискованное, сложное и затратное.
Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.
Добиться в этой сфере успеха и заработать уважение, можно только выполняя услуги качественно и оперативно, выполняя все свои обещания. Только в этом случае жильцы будут хвалить вас и советовать свои знакомым.
Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:
Не секрет, что любая недвижимость, будь то многоквартирный или , требует периодического капитального ремонта. Кроме того, определенные технические процедуры необходимо регулярно производить и прямо в процессе эксплуатации здания. В противном случае строение очень быстро придет «негодность», то есть – в нежилое состояние.
Все упомянутые коммуникации объединяет одно: управляющая компания несет ответственность за их обслуживание лишь за пределами квартир собственников. Совсем иначе дело обстоит с электросетями (не зря они не считаются одной из инженерных систем и выносятся в отдельную категорию). Так, самостоятельная замена проводки даже в собственной квартире грозит жильцу «многоэтажки» крупным .
Все подобные манипуляции управляющая компания произведет сама. Достаточно лишь отправить в организацию соответствующее заявление. А в случае возникновения аварийной ситуации, будет достаточно и обычного телефонного звонка. Сотрудники управляющей компании, имеющие соответствующий допуск, обязаны немедленно прибыть на место инцидента и устранить неисправность.
Управляющие компании не уполномочены самостоятельно проводить обработку помещений общего пользования и придомовых территорий от насекомых и грызунов. Этим занимается санэпидемстанция. Однако заявление в эту организацию должны составлять именно сотрудники управляющей компании. Причем – как минимум раз в три месяца. И абсолютно бесплатно.
Что же делать, если время очередной санитарной обработки еще не наступило, а жильцов дома замучили крысы или насекомые? При таких обстоятельствах собственники помещений вправе потребовать от управляющей компании проведения внеплановой дератизации или дезинсекции. Для этого в организацию пишется соответствующее заявление. Платить за подобные услуги также не нужно: их оказание является прямой обязанностью управляющее компании.
Дополнительные условия — по отдельным договорам
Обычно все «дополнительные» услуги, заключающиеся в косметическом ремонте подъездов и поддержании в приличном состоянии придомовых территорий, оговариваются с управляющими компаниями отдельно. В типовых же договорах такие опции не упоминаются и поэтому добиться от организации каких либо действий, направленных на благоустройство «многоэтажки», обычно невозможно.
Однако, если при заключении сделки жильцы особо обговорили данный момент с управляющей компанией, они будут вправе требовать от ответственных лиц следующего:
Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов :
Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).
Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.
Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости . Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.
Важно ! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.
Вопрос о выборе (как и о ) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).
Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.
В соответствии с Жилищным кодексом (.
Справка ! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.
Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:
На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:
Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Напомним, существуют три формы управления домами: непосредственное управление собственниками (если квартир не более 30), управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом и с помощью управляющей организации. Понятно, что полный выбор имеют жители маленьких двухподъездников. С ними, по словам руководителей УК, и больше всех головной боли, так как многие такие дома построены еще пленными немцами и давно уже «дышат на ладан». К тому же большинство жителей разваливающихся лачуг - малообеспеченные или асоциальные граждане.
Есть, правда, и относительно новые малоквартирники - они-то, как правило, и отказываются от услуг УК, предпочитая собственноручно вести свое домохозяйство, без лишних переплат «стороннему дяде». «Наш дом построен в начале 2000-х годов , - говорит ивановка Евгения Голикова. - Долгое время у нас было непосредственное управление, которое полностью устраивало. А недавно администрация поставила нас перед фактом: выбрать УК или создать ТСЖ. Теперь, оказывается, непосредственное управление может быть лишь в домах, где не более 30 квартир, а у нас на парочку больше… Нам пришлось создать ТСЖ».
Евгении повезло и с домом, и с соседями, которые занимают активную позицию по содержанию и благоустройству. Разногласий практически не возникает: потекла крыша - скинулись, нашли подрядчика за разумные деньги и сделали. Также покрасили подъезды и даже забетонировали дорожку к дому. Сейчас жильцы хотят заменить окна в подъездах. «У нас нет отчетов, все друг друга знают и доверяют , - говорит Евгения. - А в управляющей компании нет ни прозрачности, ни адекватных цен, ни заинтересованности в качестве работ».
Непосредственное управление означает, что обслуживание дома целиком лежит на всех жителях. Они самостоятельно заключают договоры с организациями по услугам горячего и холодного водоснабжения, тепло-, газо-, электроснабжения. Кроме того, они вольны выбирать: кто, что и на каких условиях будет ремонтировать (договоры заключаются как на отдельные работы по обслуживанию дома, так и целиком сразу на весь спектр - с любой организацией или частным лицом). В общем, если что-то сломается, делать всё придется самостоятельно либо с привлечением сторонних специалистов за свой счет.
В отношениях с третьими лицами от имени всех жильцов вправе действовать один из собственников (чаще всего, старший по дому). Представлять интересы жильцов может и посторонний человек, не являющийся собственником в этом доме, но для этого абсолютное большинство собственников должно уполномочить его своими доверенностями. Стоит учитывать, что обязанности эти не могут официально оплачиваться. В этом и состоит основное преимущество непосредственного управления - отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или связанных с привлечением к управлению управляющей компании.
Однако это и главный недостаток такого вида управления, особенно если в доме проживает достаточно большое количество жильцов. Ведь, чем больше дом, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе бесплатно решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших домах.
Оплачивая коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям, жители отвечают только за себя и не могут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Если, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают (неплатежи не закладываются в ОДН).
Как уже отмечалось, не нужно тратиться на содержание штата управляющей организации, не нужно годами ждать необходимых работ по содержанию общего имущества дома.
Все действия, связанные с улучшением жизни, - исключительно добровольные. Так, если жители дома решат установить видеодомофоны, построить детскую площадку, проложить асфальт, но несколько человек откажутся сдавать деньги - заставить их будет нельзя. А значит, плата за данный вид работ с остальных жильцов увеличится.
Наиболее распространенная проблема - качество коммунальных услуг. Поставщики ресурсов не занимаются содержанием или ремонтом домовых инженерных систем. И если к жильцам верхних этажей не поступает вода, то им придется жаловаться не в «Водоканал», не в управляющую компанию, а идти на поклон к соседям и уговаривать их «скинуться» на необходимый ремонт внутридомовых сетей.
Еще один из минусов непосредственного управления - отсутствие возможности участия в государственных программах. Такие дома считаются почти списанными с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому возможность получения муниципальной или федеральной помощи исключается. То есть необходим пандус или детская площадка - жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом, если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все собственники.
В определенном смысле домом на самоуправлении может быть и объект, относящийся к ТСЖ. Главное, чтобы в нем был адекватный, грамотный и честный председатель. Штат ТСЖ в основном составляет пара-тройка человек, которые не слишком обременяют жильцов, скажем, стоквартирника своими зарплатами, зато снимают с самих собственников все заботы по решению насущных проблем.
«ТСЖ не работает на прибыль , - объясняет руководитель группы «Качество повседневной жизни» регионального Народного фронта Светлана Межирицкая. - У некоммерческой организации это не предусмотрено уставом. Оптимальная площадь дома, при которой необременительно содержать ТСЖ, на мой взгляд, - 40 тысяч квадратных метров». Однако есть примеры, когда и в пять раз меньшие дома эффективностью управления не только покрывают затраты на оплату содержания штата ТСЖ, но и обеспечивают существенную экономию жителей на коммунальных платежах, внедряя энергосберегающие технологии.
На чтение 4 мин.
Управлюящая компания ОАО «Домуправ», в которой мы состоим, отказывается с нашим домом заключать договор на новый срок обслуживания. Опираясь на закон ЖК ст.161.Хотя, каждый год вешают объявления, что если договор на обслуживание не с кем не заключен, то обращаться именно к ним. Срок истекает 01.06.2010г. Объясняя это тем, что в нашем доме всего восемь квартир и им не выгодно нас обслуживать, т.к. перечисляеться мало средств установленного по тарифам на ремонт.
Нам ответили, что по приказу мэра города,от таких двухэтажных старых домов как наш «ОТКАЗАТЬСЯ» и предлагают создать товарищество самоуправления. Но дом построен 50 лет назад. За это время не было не одного капитального ремонта и замены труб. Стояки все ржавые, на них стоят хомуты, канализация перемотана простой изолентой. И это всё хотят оставить на плечи жильцов пенсионеров, в котором живут три участника ВОВ (хотя развёрнута программа помощи ВОВ, а тут всё наоборот). Заниматься самоуправлением некому, поскольку все жильцы пенсионеры.А другая управляющая компания отказывается брать наш дом на обслуживание из-за ветхости дома.
Нам так и не понятно, на каком основании издан приказ мэра города «Об отказе обслуживания двухэтажных домов».
Подскажите, что нам делать в такой непростой для ситуации. Спасибо.
Ответы юристов
Здравствуйте, Светлана.
В соответсвии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Так же п.3 Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» Обязывает Органы местного сумоуправление на проведение конкурса по выбору управления многоквартирным домом: Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Вы можете обратится в суд и обязать органы местного самоуправления выбрать УК. ч.7 ст.161 ЖК РФ
Следовательно данный приказ прямо противоречит указанным выше нормам, Вам следует обратится в суд для признания данного нормативного акта противоречащим положениям закона, в частности: ЖК РФ;Постановлению Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Post Views: 116
