Prva stambena društva spominju se 1921. godine, tada su se pojavili prvi aktivisti koji su shvatili privlačnost ovog cilja i počeli da uzimaju općinske zgrade pod svoje okrilje. Tipične kompanije za upravljanje započele su svoje postojanje relativno nedavno - 2005. je označila početak nove ere u upravljanju višespratnim zgradama i svake godine dobijaju sve veću popularnost među preduzetnicima početnicima.
Visoka profitabilnost i mala konkurencija u ovoj oblasti su glavni razlozi zašto biznismeni žele da zauzmu ovu nišu. Ali da li je tako lako otvoriti vlastitu kompaniju za upravljanje i zašto, uz takvu finansijsku atraktivnost, još uvijek ima slobodnih mjesta na ovom tržištu?
Dakle, kako otvoriti kompaniju za upravljanje od nule? Odgovor je u ovom članku!
Dozvoljeno je obavljanje poslova upravljanja tek nakon dobijanja licence, čije izdavanje regulišu državni organi.
Primljeni dokument ne zahtijeva obnavljanje i izdaje se bez vremenskih ograničenja. Ali čak i ako ste uključeni u registar licenci Ruske Federacije, to ne znači vaš imunitet. Ako se ne uradi kako treba, licenca se može oduzeti i firma može biti izbrisana iz registra.
Za dobijanje dozvole za obavljanje poslova kao društvo za upravljanje može računati legalno. ili fizički lice:
Za preduzetnika, kompanija za upravljanje je posrednik između kuće i organizacije koja obezbeđuje njeno održavanje i održavanje. Drugim riječima, društvo za upravljanje akumulira novac stanara kako bi ga kasnije potrošili na popravke, održavanje i druge poslove koji se odnose na poboljšanje i povećanje investicijske vrijednosti kuće.
Za stanare, ovo je organizacija koja upravlja svim stanovima u zgradi, pružajući određenu listu usluga, osnovana od strane države ili proširena sporazumom sa stanovnicima.
Za pokretanje biznisa u sferi upravljanja morat ćete poduzeti nekoliko koraka:
1. Pronalaženje odgovarajuće lokacije za ured.
3. Nabavka opreme i izvođenje remontnih radova.
U nastavku ćemo detaljnije razmotriti karakteristike svakog koraka.
Prije nego što registrujete svoju djelatnost, potrebno je pronaći mjesto gdje ćete ubuduće locirati kancelariju društva za upravljanje. Najbolja opcija je stambena zgrada, čije se upravljanje planira preuzeti. Obično se takve kompanije nalaze na prvim spratovima visokih zgrada, vrše velike renovacije, pretvarajući prostorije u kancelariju.
Za rad će biti dovoljno 40 m2. m na kojem je potrebno postaviti jednu veliku kancelariju u kojoj će stručnjaci primati klijente, te direktora, toalet i mjesto za jelo.
Trebat ćete kupiti kancelarijski namještaj, klimu, ormare, sef za dokumente, kancelarijsku opremu, potrošni materijal i kancelarijski materijal. Također je potrebno kupiti posebnu odjeću, alat i
Da biste legitimirali svoje aktivnosti, potrebna vam je procedura registracije kod ili CJSC. Da biste se registrovali kao LLC preduzeće, potrebno je da uradite sledeće:
Nakon dovršetka navedenih aktivnosti, prvo ćete morati podnijeti prijavu poreznoj upravi
Onda će vam trebati koji će vam poslati potvrdu o registraciji na vašu pravnu adresu u roku od 5 dana.
I posljednji korak će biti otvaranje tekućeg računa u banci, uz naknadni prenos podataka o njemu poreskoj službi.
Društvo za upravljanje mora zaposliti najmanje tri certificirana radnika. Ako ne znate kako upravljati kućom, morat ćete angažirati inženjera s odgovarajućim obrazovanjem, osim toga morate imati stručnjake koji će servisirati kuću.
Jedino što možete učiniti za promociju je napraviti vlastitu web stranicu sa detaljnim i potrebne informacije o samoj organizaciji, njenim zaposlenima, ciljevima, planovima.
Cilj je da ime kompanije bude prepoznatljivo. Samo ovako masovno oglašavanje može uroditi plodom.
Da biste preuzeli kontrolu nad kućom, morate zaključiti ugovor sa svakim stanovnikom. Da biste to učinili, trebate organizirati sastanak, čiji će ishod odrediti vaš budući odnos s tim stambena zgrada, odnosno njihovo prisustvo ili odsustvo. Na sastanku u cijeloj kući, vaš cilj će biti da uvjerite stanovnike da je potrebno promijeniti svoju kompaniju za upravljanje u vašu.
trebate:
Dobro mjesto za početak je da preuzmete kontrolu nad svojim domom, obavite potrebne radove i fotografirate rezultat. Takve fotografije će poslužiti kao snažan dokaz i dobra motivacija za stanovnike. Dobre kritike kuće koju ste već „doradili do savršenstva“ takođe će pozitivno uticati na vašu reputaciju.
Da biste otvorili vlastitu kompaniju za upravljanje, morat ćete imati dosta troškova:
Dakle, da biste otvorili vlastitu kompaniju za upravljanje, morat ćete uložiti u početnoj fazi od 1.500.000 rubalja.
Profitabilnost društva za upravljanje smatra se u prosjeku oko 50% i troškovi se mogu isplatiti za samo nekoliko godina.
Jedini uslov je prisustvo kuća koje su spremne da ih servisira vaša organizacija.
Za stabilan rad i stvaranje prihoda, u početnoj fazi potrebno je staviti u funkciju najmanje pet kuća i postepeno povećavati ovaj broj. Ne treba se truditi da odmah dobijete mnogo kuća, jer nećete moći da ih servisirate efikasno i za kratko vreme, a to se neće najbolje odraziti na vašu reputaciju.
1. Snabdijevanje doma resursima
Može biti prilično teško izgraditi odnose s onima koji opskrbljuju vaš dom vodom, grijanjem i kanalizacijom. A brzo rješenje problema koji se pojave ponekad je nemoguće.
Svaka kuća ima neplatiše, obično 20-30% od ukupnog broja stanara. Da biste riješili probleme s njima, morat ćete poduzeti neke mjere, a to nije samo gubljenje vremena, već i živaca.
Problemi uključuju i visoke rizike, velika finansijska ulaganja i poteškoće u odabiru kvalifikovanih radnika.
U praksi se to dešava mnogo je lakše kupiti postojeću kompaniju za upravljanje, nego da ga sami otvorite.
Prilikom obavljanja ovakve transakcije posebnu pažnju treba obratiti na ugovor, koji je potrebno vrlo pažljivo i bolje proučiti u prisustvu iskusnih advokata, kako dugovi bivšeg direktora ne bi prešli na vas zajedno sa kompanijom.
Također ćete morati provjeriti prisustvo svih potrebnih internih dokumenata organizacije. Otvaranje vlastite kompanije za upravljanje, – to je veoma rizičan, složen i skup posao.
Biće potrebno mnogo truda da se dobije licenca, dozvole od države, administracije i razvije baza klijenata. Krivolov na stanare je težak zadatak, ljudi nemaju povjerenja u takve organizacije jer se često obećanja ne ispune ni napola.
Uspeh u ovoj oblasti i poštovanje možete postići samo efikasnim i ažurnim obavljanjem usluga, ispunjavajući sva svoja obećanja. Samo u tom slučaju će vas stanovnici pohvaliti i preporučiti svojim prijateljima.
Kako otvoriti društvo za upravljanje? Pogledajte sljedeće video predavanje:
Nije tajna da svaka nekretnina, bila ona višestambena ili, zahtijeva periodične velike popravke. Osim toga, određene tehničke procedure moraju se provoditi redovno i direktno tokom rada zgrade. U suprotnom, zgrada će vrlo brzo propasti, odnosno u neuseljivo stanje.
Sve navedene komunikacije imaju jedno zajedničko: društvo za upravljanje odgovorno je za njihovo održavanje samo izvan vlasničkih stanova. Sasvim je drugačija situacija s električnim mrežama (nije uzalud da se one ne smatraju jednom od njih inženjerski sistemi i stavljen u posebnu kategoriju). Dakle, samostalna zamjena ožičenja čak iu vlastitom stanu predstavlja veliki rizik za stanara višespratnice.
Društvo za upravljanje će sve takve manipulacije izvršiti samo. Potrebno je samo da pošaljete odgovarajuću prijavu organizaciji. A u slučaju nužde, jednostavan telefonski poziv će biti dovoljan. Zaposleni u kompaniji za upravljanje koji imaju odgovarajuću dozvolu dužni su da odmah stignu na mjesto incidenta i otklone kvar.
Kompanije za upravljanje nisu ovlaštene samostalno tretirati zajedničke i lokalne površine od insekata i glodara. To radi sanitarna i epidemiološka stanica. Međutim, prijavu ovoj organizaciji moraju podnijeti zaposlenici kompanije za upravljanje. Štaviše, najmanje jednom u tri mjeseca. I potpuno besplatno.
Što učiniti ako još nije došlo vrijeme za sljedeći sanitarni tretman, ali stanovnike kuće muče štakori ili insekti? U takvim okolnostima, vlasnici prostorija imaju pravo zahtijevati od društva za upravljanje neplaniranu deratizaciju ili dezinsekciju. Da biste to učinili, organizaciji se piše odgovarajuća aplikacija. Takve usluge također nije potrebno plaćati: njihovo pružanje je direktna odgovornost društva za upravljanje.
Dodatni uslovi - po posebnim ugovorima
Obično se o svim „dodatnim“ uslugama, koje uključuju preuređenje ulaza i održavanje lokalnih površina u dobrom stanju, posebno dogovaraju s kompanijama za upravljanje. U standardnim ugovorima takve opcije se ne spominju i stoga je obično nemoguće navesti organizaciju da preduzme bilo kakve radnje u cilju poboljšanja „visoke zgrade“.
Međutim, ako su rezidenti prilikom sklapanja transakcije o ovom pitanju posebno razgovarali sa društvom za upravljanje, imaće pravo da od odgovornih lica zahtevaju sledeće:
Društvo za upravljanje je organizacija (pravno lice ili preduzetnik) koja se bavi upravljanjem stambenim zgradama. Postoji nekoliko vrsta kompanija za upravljanje:
Bez obzira na vrstu kompanije, društva za upravljanje sami ili preko drugih organizacija moraju osigurati nesmetane operativne i remontne aktivnosti (snabdijevanje stambenih zgrada energentima, priprema za grijnu sezonu i sl.), kao i organizacione aktivnosti (rad sa računima i dokumentacijom). , odgovaranje na žalbe i prijave vlasnika itd.).
Treba uspostaviti 24-satni rad operatera u smjenama. Ovo je neophodno kako bi se brzo reagovalo ako se primi poziv od stanara koji ukazuje na kvar jednog od komunikacionih sistema. Stoga je pored kancelarijskog prostora sa kancelarijskom opremom potrebno postaviti i kontrolnu sobu i postaviti telefonsku liniju. Trebat će vam i oprema potrošni materijal.
Između ostalog, trebat će vam čist kazneni dosije.. Koliko god čudno izgledalo. Štaviše, težina, kao takva, u suštini nije ni bitna. Kompanije čiji su zaposlenici osuđeni za privredni kriminal, ili su samo imali privremenu zabranu rada ekonomska aktivnost(Upravni zakonik), neće im biti dozvoljeno da upravljaju stambenim zgradama.
Važno! Prije svega, morat ćete pridobiti podršku stanovnika i voditi propagandne razgovore s njima u tu svrhu. Ništa vam neće dati takav početak kao dobra reputacija - stanari moraju biti sigurni da ne pogriješe u povjerenju, da ćete moći kompetentno upravljati i rješavati konfliktne situacije.
Pitanje izbora (kao i) društva za upravljanje odobrava se na glavnoj skupštini stanara kuće. Odlučit će se o tome kako će kompanija upravljati kućama, koliko će se često održavati sastanci i u kom obliku (lično ili u odsustvu).
Ovo drugo znači da će se od vlasnika tražiti da popune posebne glasačke listiće. Takođe je navedeno tehnička dokumentacija.
U skladu sa Zakonom o stanovanju (.
Referenca! Procenat rentabilnosti poslovanja u sektoru stambeno-komunalnih usluga, prema procjenama analitičara, nažalost ne prelazi 10.
To se dešava zato što su tarife niske zbog niskih plata većine stambenih vlasnika. A ove tarife određuje država. Stambeno-komunalne usluge mogu povećati svoj profit povećanjem samo onih tarifa koje zakon ni na koji način ne ograničava. Također kompanija se može obogatiti:
Video pruža informacije o tome kako kompanija za upravljanje zarađuje:
Poslovanje u oblasti stambeno-komunalnih usluga nije laka stvar i, iskreno, nije najprofitabilnija, iako konkurencije gotovo da i nema. I, kao iu svakom poslu, na terenu nema nijednog ratnika. Morat ćete pronaći pravim ljudima i ponovo razmislite o svemu - da li će takav posao biti izvodljiv, pa tek onda o registraciji.
Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.
Podsjetimo, postoje tri oblika upravljanja kućama: neposredno upravljanje od strane vlasnika (ako nema više od 30 stanova), upravljanje zadrugom ili stambenom zadrugom i uz pomoć menadžment organizacije. Jasno je da stanovnici malih zgrada sa dva ulaza imaju pun izbor. Prema čelnicima Krivičnog zakona, njih najviše boli glava, jer su mnoge od ovih kuća sagradili zarobljeni Nijemci i odavno "dišu zadnji dah". Osim toga, većina stanovnika straćara koji se raspadaju su građani s niskim primanjima ili asocijalni građani.
Postoje, međutim, relativno novi ljudi sa malim stanovima - oni, po pravilu, odbijaju usluge kompanije za upravljanje, radije sami vode svoje domaćinstvo, bez nepotrebnih preplata "trećoj strani". " Naša kuća je izgrađena početkom 2000-ih, kaže Ivanovka Evgenia Golikova. - Dugo smo imali direktno rukovodstvo, koje je bilo potpuno zadovoljavajuće. A nedavno nam je administracija predstavila činjenicu: izaberite kompaniju za upravljanje ili kreirajte HOA. Sada se ispostavilo da direktno upravljanje može biti samo u zgradama koje imaju ne više od 30 stanova, a imamo još par... Morali smo napraviti HOA.”
Evgenia ima sreće i sa svojom kućom i sa susjedima, koji zauzimaju aktivnu poziciju u održavanju i poboljšanju. Nesuglasica praktički nema: krov je prokišnjavao - upalili su, našli izvođača za razumnu cijenu i to uradili. Obojili su i ulaze, pa čak i betonirali stazu do kuće. Sada stanari žele da zamene prozore na ulazima. " Nemamo izvještaja, svi znaju i vjeruju jedni drugima, kaže Evgeniya. - A kompanija za upravljanje nema ni transparentnost, ni adekvatne cijene, ni interes za kvalitetom rada.”
Direktno upravljanje znači da je održavanje kuće u potpunosti odgovornost svih stanara. Oni samostalno sklapaju ugovore sa organizacijama za opskrbu toplom i hladnom vodom, toplinom, plinom i električnom energijom. Osim toga, slobodni su da biraju: ko će šta popraviti i pod kojim uslovima (ugovori se sklapaju kako za pojedinačne radove održavanja doma, tako i za čitav asortiman odjednom - sa bilo kojom organizacijom ili pojedincem). Općenito, ako se nešto pokvari, sve ćete morati učiniti sami ili uz uključivanje stručnjaka treće strane o svom trošku.
U odnosima sa trećim licima, jedan od vlasnika (najčešće najstariji u kući) ima pravo nastupati u ime svih stanara. Interese stanara može zastupati i stranac koji nije vlasnik kuće, ali za to apsolutna većina vlasnika mora da ga ovlasti svojim punomoćjem. Vrijedi uzeti u obzir da se ove obaveze ne mogu službeno plaćati. Ovo je glavna prednost direktnog upravljanja - odsustvo troškova za održavanje osoblja HOA ili onih koji su povezani sa uključivanjem kompanije za upravljanje u upravljanje.
Međutim, to je glavni nedostatak ove vrste upravljanja, posebno ako u kući živi prilično veliki broj stanovnika. Uostalom, što je kuća veća, to više problema može nastati s njenim upravljanjem i neslaganja između stanara. Ali pronaći menadžera koji bi samoinicijativno riješio mnoge probleme besplatno je prilično teško. Stoga je izbor direktne kontrole optimalan u malim kućama.
Direktno plaćanje komunalnih računa organizacije za snabdevanje resursima, rezidenti su odgovorni samo za sebe i ne mogu patiti krivicom svojih društava za upravljanje zbog svojih dugova. Ako, na primjer, jedan stan ne plaća vodu, potražnja će biti samo od ovih stanara. Njihovi ukućani neće ni na koji način patiti (neplaćanja nisu uključena u ODN).
Kao što je već napomenuto, nema potrebe trošiti novac na održavanje osoblja upravljačke organizacije, a nema potrebe čekati godinama na potrebne radove za održavanje zajedničke imovine kuće.
Sve akcije koje se odnose na poboljšanje života su u potpunosti dobrovoljne. Dakle, ako se stanari kuće odluče da postave video interfone, naprave igralište ili asfaltiraju, a nekoliko osoba odbije da preda novac, neće ih moći natjerati. To znači da će se plaćati za ovu vrstu posla od ostalih stanovnika povećati.
Najčešći problem je kvalitet komunalne usluge. Dobavljači resursa ne održavaju ili popravljaju kućne vodovodne sisteme. A ako stanari gornjih spratova ne dobiju vodu, onda će morati da se žale ne Vodokanalu, ni kompaniji za upravljanje, već da se naklone svojim komšijama i nagovore ih da se "uključuju" za neophodne popravke u -kućne mreže.
Još jedan nedostatak direktnog upravljanja je nedostatak mogućnosti za učešće vladinih programa. Takve kuće se smatraju skoro otpisanim sa bilansa opštine, jer su stanovnici dobrovoljno prihvatili sve buduće i tekuće troškove. Stoga je isključena mogućnost primanja općinske ili savezne pomoći. Odnosno, potrebna je rampa ili igralište - stanovnici će to implementirati svojim uštedama i trudom. Štaviše, ako se prilikom izgradnje objekta prekrši bilo koja norma, svi vlasnici će biti odgovorni za posljedice.
U određenom smislu, samoupravna kuća može biti i objekt koji pripada HOA. Glavno je da ima adekvatnog, kompetentnog i poštenog predsjednika. Osoblje HOA-e uglavnom čini par ljudi koji svojim plaćama ne opterećuju pretjerano stanare, recimo, stostambene zgrade, već same vlasnike oslobađaju svih briga oko rješavanja gorućih problema.
« HOA ne posluje radi profita, - objašnjava šef grupe “Kvalitet”. svakodnevni život» regionalni narodni front Svetlana Mezhiritskaya. - U neprofitna organizacija ovo nije predviđeno poveljom. Optimalna površina kuće, na kojoj nije teško održavati HOA, po mom mišljenju je 40 hiljada četvornih metara. Međutim, postoje primjeri da pet puta manje kuće sa efikasnošću upravljanja ne samo da pokrivaju troškove održavanja osoblja HOA, već i pružaju značajne uštede stanarima na računima za komunalne usluge uvođenjem tehnologija za uštedu energije.
Vrijeme čitanja: 4 minute.
Društvo za upravljanje OJSC Domuprav, čiji smo član, odbija da sklopi ugovor sa našom kućom za novi termin usluga. Na osnovu Zakona o stambenom zbrinjavanju, član 161. Mada, svake godine daju oglase da ako ni sa kim nije sklopljen ugovor o uslugama, onda im se obratite. Rok ističe 01.06.2010. Objašnjavajući to činjenicom da u našoj zgradi ima samo osam stanova i nije im isplativo da nas opslužuju, jer... Malo sredstava se prenosi prema tarifama za popravke.
Rečeno nam je da se po nalogu gradonačelnika ovakve dvospratnice kao što je naša „ODBIJE“ i predlažu stvaranje samoupravnog partnerstva. Ali kuća je izgrađena prije 50 godina. Za to vrijeme nije bilo niti jedne veće popravke ili zamjene cijevi. Dizači su svi zarđali, na njima su obujmice, kanalizacija je omotana običnom izolacijskom trakom. A sve to žele ostaviti na plećima penzionera, u kojima žive tri učesnika Drugog svjetskog rata (iako je pokrenut program pomoći u Drugom svjetskom ratu, ali ovdje je obrnuto). O samoupravi nema ko da vodi računa, pošto su svi stanari penzioneri, a druga menadžment kompanija odbija da uzme našu kuću na održavanje zbog dotrajalosti kuće.
Još uvijek ne razumijemo na osnovu čega je izdata naredba gradonačelnika „O odbijanju servisiranja dvospratnih kuća“.
Recite nam šta da radimo u ovako teškoj situaciji. Hvala ti.
Odgovori advokata
Zdravo, Svetlana.
U skladu s dijelom 2. članka 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su odabrati jedan od načina upravljanja stambenom zgradom:
1) neposredno upravljanje vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi;
2) upravljanje zadrugom ili stambenom zadrugom ili drugom specijalizovanom potrošačkom zadrugom;
3) upravljanje organizacijom za upravljanje.
Također, klauzula 3 Uredbe Vlade Ruske Federacije od 6. februara 2006. godine N 75 „O postupku da organ lokalne samouprave održi javni konkurs za odabir upravljačke organizacije za upravljanje stambenom zgradom“ Obavezuje organe lokalne uprave za održavanje konkursa za izbor upravljanja stambenom zgradom: Konkurs se održava, ako:
1) vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu odabrali način upravljanja ovom zgradom, uključujući u sljedećim slučajevima:
vlasnici prostorija u stambenoj zgradi generalna skupština po pitanju izbora načina upravljanja stambenom zgradom nije donesena odluka ili nije donesena odluka o izboru načina upravljanja stambenom zgradom;
nakon 2 mjeseca od stupanja na snagu sudske odluke kojom se proglašava nevažećim skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi po pitanju izbora načina upravljanja stambenom zgradom, nije održana ponovljena skupština ili odluka o izboru nije napravljen način upravljanja stambenom zgradom;
2) nije izvršena odluka vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o izboru načina upravljanja kućom i to u sljedećim slučajevima:
većina vlasnika prostorija u stambenoj zgradi nije zaključila ugovore predviđene člankom 164. Zakona o stanovanju Ruske Federacije;
vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu dostavili nadležnom saveznom organu izvršne vlasti dokumente potrebne za državna registracija udruženja vlasnika kuća ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge;
nisu zaključeni ugovori o upravljanju stambenom zgradom, kako je predviđeno članom 162. Zakona o stanovanju Ruske Federacije;
3) prije isteka ugovora o upravljanju stambenom zgradom, zaključenog na osnovu konkursa, nije izabran način upravljanja ovom kućom ili ako doneta odluka izbor načina upravljanja ovom kućom nije sproveden.
Možete se obratiti sudu i obavezati lokalne vlasti da izaberu krivični zakon. Dio 7 člana 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije
Dakle, ova naredba je u direktnoj suprotnosti sa gore navedenim normama; normativni akt suprotno odredbama zakona, a posebno: Stambeni zakonik Ruske Federacije Uredba Vlade Ruske Federacije od 6. februara 2006. godine N 75 „O postupku održavanja javnog konkursa od strane organa lokalne samouprave; odabir upravljačke organizacije za upravljanje stambenom zgradom.”
Broj pregleda: 116
