Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Содержание

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры при ипотеке зачастую широко используется при составлении договора между продавцом и покупателем, но несет собой огромные риски для обеих сторон.

При приобретении квартиры с взятием ипотеки на десятки лет, часто возникает ситуация, когда покупатель настаивает на завышении стоимости квартиры при ипотеке, отобразив это в документах.

Это делается в попытке обмануть банк и избежать уплаты первоначального взноса, но подобная схема несет в себе множество рисков для обеих сторон. Речь, в данном случае, идет о рыночной стоимости жилплощади.

Как известно, на любой предмет недвижимости, в особенности, на квартиры, существуют два вида стоимости: рыночная цена и кадастровая.

Рыночная представляет собой реальную цену, за которую квартира продается в жестких условиях современного рынка и определяется специальным оценщиком.

На нее влияет как сама планировка квартиры, ее состояние внутреннего ремонта и существующих коммуникаций, площадь, удаленность от метро, наземного транспорта и инфраструктуры.

При расположении квартиры недалеко от основных остановок, магазинов, школ и медицинских учреждений, цена становится достаточно высокой.

Из кадастровой стоимости вычисляется налог на недвижимость. Обычно, ее значение уступает рыночной, так как рассчитывается исходя из цены за квадратный метр в зависимости от индекса региона и года строительства дома.

Так как разница в цене подчас достигает трети стоимости, завышать кадастровую цену не стоит.

Иногда получается, что рыночная и кадастровая стоимости совпадают, но это говорит не в пользу данной квартиры, так как означает очень плохое состояние вторичного жилья.

При покупке жилья в ипотеку кредитные организации всегда требуют выплатить первоначальный взнос, который составляет, как правило, от десяти до двадцати процентов цены самой квартиры.

Этому есть две основные причины, а именно:

  • Любой банк пытается застраховать себя от возможных убытков, так как нестабильный курс рубля, отказ заемщика выплачивать долг могут привести к большим убыткам. Плюс, квартира может подешеветь, так что потом ее нельзя будет продать. И именно по этой причине все банки предоставляют ипотечный кредит в размере 90 или 80% от стоимости всей недвижимости.
  • Человек, который стремится получить ипотечный кредит, должен быть платежеспособным. Если у заемщика нет средств для первоначального взноса, возникают большие сомнения, как он сможет выплатить заем, данный ему банком. На практике оказывается, что самыми добросовестными заемщиками являются люди, уже уплатившие большой первый взнос.

Как действует подобная схема завышения стоимости квартиры при ипотеке:

  • Покупатель просит завышения стоимости квартиры при ипотеке при подписании договора. Потом продавец пишет расписку о том, что первоначальный взнос выплачен, и сумма его — разница между реальной стоимостью и договорной.
  • После этого клиент также пишет расписку, что занял точно такую же сумму в долг уже у продавца, соответственно. Это позволяет уберечь последнего от возвращения якобы «первоначального взноса» при аннулировании сделки.
  • После покупатель предоставляет данную расписку в банк и получает требуемую сумму в кредит, она как раз и является фактической стоимостью квартиры. Таким образом, клиент приобретает всю квартиру в ипотечный кредит, с нулевым первым взносом.

Возможные риски покупателя при завышении стоимости квартиры при ипотеке

Во избежание подобных схем, банки, как правило, обращаются к независимым экспертным организациям для проведения реальной оценочной цены квартиры. Без заключения экспертов любой банк может отказать в выдаче кредита.

Таким образом, покупателю приходится договариваться о завышении стоимости квартиры при ипотеке как с продавцом, так и с экспертными организациями, которые идут на подобные сделки очень неохотно.

Это представляет собой большую сложность, так как:

  • Все банки прекрасно осведомлены о завышении стоимости квартиры при ипотеке
  • Кредитные организации предлагают заказывать оценку в экспертных бюро, сотрудничающих с самим банком (имеющих аккредитацию банка)
  • Оценщики не хотят терять аккредитацию банка, потому крайне неохотно идут на сделку с покупателем

Таким образом, если покупателю не удается договориться с оценочным бюро или же банк закажет независимую дополнительную оценку рыночной стоимости и она не совпадет с заявленной, в выдаче займа будет отказано. Также может быть одобрена значительно меньшая сумма.

Порядочность продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке также играет большую роль, так как он после полной выплаты может потребовать возвратить долг согласно расписке.

Еще один негативный момент в подобной ситуации – банк предоставляет заем с гораздо более высокими процентными ставками, в результате переплата за недвижимость может оказаться огромной.

И самым главным риском завышения стоимости квартиры при ипотеке будет то, что указанная схема является мошеннической, и если должностными лицами вскроется подобный факт – фигуранты дела попадут под действие 159 статьи УК РФ пункт 1 (мошенничество в сфере кредитования), что карается штрафом до ста двадцати тысяч рублей или лишением свободы до двух лет.

 В этой статье вы узнали, про завышение стоимости квартиры при ипотеке.

Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок».

Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Источник: http://www.cherlock.ru/articles/zavishenie-stoimosti-kvartiri-pri-ipoteke

Покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя, возможные неблагоприятные последствия всегда могут поджидать в каждом вопросе.

По этой причине необходимо внимательно изучить вопрос, ответственно отнестись к нему, а главное — не торопиться.

Но, несмотря на все риски, многие люди рвутся купить ипотечное жильё, так как оно в большинстве случаев обходится дешевле на момент покупки.

Характеристика приобретения ипотечного жилья

Стоит отметить, что ипотека – это приобретение жилья при финансовом кредитовании со стороны банка. Как и любой другой кредит, ипотека предполагает возврат долга с процентами. Причём осуществляется возврат ежемесячно, хотя и постепенно.

По этой причине многие обладатели ипотечных квартир, оставшись без регулярного дохода, стараются поскорее продать такое жильё, чтобы вернуть хоть часть выплаченных банку денег.

В свою очередь, те, кто имеет регулярный доход, но не имеет достаточных накоплений, стремятся купить ипотечное жильё.

Ведь в оформлении ипотеки в банке могут и отказать, а уже готовая ипотека может быть передана третьим лицам.

Покупателем стоит тщательно оценить ситуацию вокруг покупки ипотечного жилья. Как и в любом другом деле, в данном вопросе также есть свои достоинства и недостатки. Покупателям необходимо взвесить все обстоятельства и уже потом принимать решения.

Так, можно выделить следующие достоинства жилья, находящегося в ипотеке:

  • такое жильё в первую очередь привлекательно ценой, так как при изъятии банк, стараясь поскорее вернуть деньги, продаёт его по более низкой цене, а также предыдущий обладатель ипотеки может продать квартиру за цену, которую он уже выплатил банку;
  • наличие прав банка на квартиру или иное жильё можно воспринимать в качестве своего рода гаранта чистоты сделки и отсутствия иных обременений, помимо банковских.

В свою очередь, наряду с преимуществами покупка ипотечного жилья характеризуется наличием следующих отрицательных моментов:

  • обременение всегда плохой знак, так как уже покупателю придётся рассчитываться с банком;
  • необходимо участие банка при оформлении сделки, а также его согласие;
  • банки, как правило, регулярно осуществляют проверки состояния обременённой квартиры, чтобы убедиться в сохранности имущества;
  • банк работает лишь на своих условиях и если покупателя они не удовлетворяют, то уступки ждать не стоит.

По этой причине каждый покупатель должен сам решать, ввязываться ему в такие сложные отношения с банком или нет.

Риски покупателя, связанные с приобретением ипотечного жилья

Большинство рисков приобретения жилья в ипотеке связаны с тем фактом, что нынешний владелец не имеет достаточных средств, чтобы выплачивать установленный банком ежемесячный платёж. Таким образом, если вдруг финансовое состояние владельца улучшится, то он может отказаться от сделки в любой момент до фактического подписания документов с банком.

Стоит отметить следующие основные риски покупателя:

  1. Если владелец осуществляет продажу без участия или согласия банка, то сделка считается недействительной.

    Вернуть деньги потом можно, но придётся проходить длительные судебные разбирательства, которые не всегда заканчиваются успехом для покупателя. Банк просто заберёт квартиру, и всё.

  2. Следующий риск также связан с действиями продавца.

    Так, когда покупатель передаёт аванс, продавец может за счёт этих средств погасить задолженность банку и передумать продавать квартиру. В таком случае также нужно будет выяснять отношения в суде.

Другая группа рисков связана со случаями, когда покупка ипотеки осуществляется путём погашения обременения за счёт покупателя и последующего переоформления.

Однако ни в коем случае нельзя этого делать, если не были предприняты определённые меры по защите своих интересов. Ведь после снятия обременения нынешний владелец станет собственником и получит право в полной мере распоряжаться жильём, в том числе и передумать по поводу продажи.

Разумеется, все возникающие негативные последствия решаются в суде. К сожалению, суды не всегда стоят на стороне пострадавших покупателей, так как обычно сделку совершают без участия специалистов, без применения особых мер защиты своих прав.

Как защититься от продавца?

Золотое правило покупки имущества с любым обременением – это участие кредитора. В случае с ипотекой кредитор всегда один – это банк. Без участия банка не стоит даже обсуждать порядок заключения сделки, стоимость жилья и так далее.

Как правило, стоимость определяется исходя из уже погашенной части кредита. Достоверную информацию об этом можно получить лишь в банке.

Продавец может в свою очередь завысить цену, но для покупателя это будет явно невыгодная партия.

По этой причине нельзя игнорировать наличие в правоотношении третьего лица.

Вместе с тем сам банк будет участвовать в сделке в качестве гаранта её правильности и законности. Кроме того, он возьмёт на себя часть обязанностей по подготовке документов, составлению сделки и так далее.

Как защититься от рисков, указанных выше, своими силами?

Сделать это можно различными способами, в зависимости от характера риска, описанными ниже:

  1. Чтобы защитить свой аванс, можно осуществить оплату через банк с установлением определённых условий получения (к примеру, предоставление акта приёма-передачи жилья).

    Такой способ довольно часто практикуется в сфере предпринимательской деятельности, но также может пригодиться в рассматриваемом случае.

  2. При покупке ипотечной квартиры с погашением долга за счёт покупателя необходимо осуществлять аккредитивную оплату.

    Это оплата, которая производится банком, но с условием передачи её получателю при предоставлении указанного в аккредитиве документа. Стоимость аккредитива составляет около 0,5–1 процент от общей суммы, но зато можно обезопасить себя от полной потери денег.

Не будет лишним, если покупатель посетит несколько государственных учреждений, уполномоченных на сбор сведений об объектах недвижимости.

К примеру, ГКН (государственный кадастр недвижимости) или ЕГРП (единый государственный реестр прав) может представить сведения о характере обременения и правовом статусе жилья. Так можно узнать, обманывает ли продавец или нет по поводу цены соглашения.

Для полноты сведений об объекте покупки будет нелишним посетить БТИ (бюро техинвентаризации) и ознакомиться с техническими характеристиками квартиры на случай, если есть подозрения в том, что продавец показывает подложные документы. Подводные камни могут быть где угодно.

Каждый человек волен сам решать, какими правовыми механизмами пользоваться при защите собственных интересов. Разумеется, указанные методы используются, чтобы защититься от продавца, но как же защититься от банка?

Как защититься от банка?

Как уже было сказано, участие банка является гарантом законности сделки.

Но стоит иметь в виду, что после совершения сделки банк становится контрагентом и кредитором уже покупателя квартиры.

Так что в каком-то смысле он становится даже противником покупателя. Поэтому не стоит исключать опасности ипотеки. Подводные камни есть буквально на каждом шагу.

В некоторых случаях банки изменяют условия предоставления ипотеки, чаще всего, в худшую для покупателя сторону.

Они также могут потребовать погашения задолженности нынешнего владельца вместе с назначенными штрафами, которые накопились за период неуплаты взносов.

Разумеется, банк вправе ставить такое условие, но непосредственно взыскивать с продавца эти штрафы и долги он не может даже после заключения сделки.

По этой причине не стоит соглашаться на это условие, пусть лучше сам владелец покроет свои долги либо нужно указать в сделке, что все задолженности предыдущего должника сохраняются за ним.

В таком случае, если банк согласится на такое условие, то взыскивать будет с предыдущего должника, а покупатель может спокойно выплачивать оставшуюся часть ипотеки.

Эти и другие опасные последствия нужно учитывать до подписания документов.

Способов защититься от банка на самом деле не так уж много:

  • можно постараться убедить сотрудника банка пойти на уступки;
  • можно обратиться в суд, чтобы ввести свои условия в договор.

По общему правилу гражданского законодательства стороны вправе обращаться в суд даже на этапе обсуждения условий сделки.

Так что суд может вполне принудить банк включить то или иное условие из соглашения, если, конечно, доводы покупателя на суде будут достаточно убедительными.

Помощь профессионального юриста в данном случае не будет лишней. Разумеется, суд – это лишняя беготня, но не стоит забывать, что и ипотека – длительное обязательство. Так что стоит побегать, чтобы облегчить свои дальнейшие отношения с банком.

По этой причине лучше всего покупка квартиры в ипотеке, которая официально выставлена банком на продажу, а не инициирована нынешним владельцем.

Как правильно оформить сделку?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в гражданско-правовом порядке. Разумеется, оформляется сделка при участии банка. Это главная гарантия покупателя.

Кроме того, если покупатель желает незамедлительно погасить остаток по кредиту, то вполне возможно, что банк сделает значительную скидку в пользу покупателя.

Как это сделать?

Порядок действий следующий:

  1. Первым делом необходимо обезопасить деньги. Для этого нужно снять банковские ячейки: одну для погашения остатка кредита, другую для выплаты продавцу уже погашенной части.

  2. После того как деньги будут сохранены в ячейке, банк должен выдать соответствующий документ, удостоверяющий погашение кредита.
  3. Далее нужно заключить стандартное соглашение о купле-продаже с продавцом.

    Если продавец откажется продавать квартиру, то можно вернуться в банк и забрать деньги.

  4. В соглашении необходимо указать на штрафы, которые будут начислены в случае, если продавец откажется от сделки в последующем.

    Это послужит дополнительным стимулом для продавца, чтобы довести дело до конца.

  5. Соглашение необходимо подписывать в присутствии нотариуса и у него же заверить. Это является дополнительной гарантией для сторон соглашения.

  6. Последним действием является регистрации документа в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным собственником квартиры, а банк и продавец получат свои деньги из ячеек.

В случае замены должника (когда ипотека не погашается, а просто переносится на покупателя) сделка совершается довольно быстро. Банки сами могут предложить такой вариант в зависимости от платёжеспособности покупателя.

Большинство банков, чтобы продолжить получение выплат по мёртвым ипотекам, очень часто предлагают льготные условия замены должника в ипотечном кредитовании, что будет выгоднее для покупателя. Новый заёмщик только обрадует банк.

Самым эффективным способом обезопаситься является предварительный договор. Он ещё не предполагает никаких обязанностей по поводу квартиры, но уже гарантирует права сторон на заключение сделки.

То есть продавец или банк уже не сможет без штрафных санкций и ущерба для себя отказаться от заключения сделки по ранее обговорённым условиям. Главное, приобретая жильё в ипотеке, не торопиться.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/ipoteka/zavyshenie-stoimosti-kvartiry.html

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

20.02.2018

Наверное, ни для кого не секрет, что при покупке жилья происходит при поддержке банка очень большому проценту населения в нашей стране. Речь, конечно же, идет об ипотечном кредитовании.

На первый взгляд это отличная программа для приобретения своей квартиры, к примеру, для молодой семьи. Однако, так ли все хорошо и красиво? Если вы сталкивались с этим лично, то, скорее всего, ответите, что нет.

И дело даже не в том, что приобретая в ипотеку недвижимость, люди переплачивают практически ее полную стоимость. Нет, основная проблема состоит даже не в этом. Она кроится в необходимости выплатить пресловутый первоначальный взнос по ипотеки.

Что же это такое? Как можно обойти данный этап при жилищном кредитовании? Что такое процесс завышения стоимости квартиры? И главное, какие риски при этом несут участники сделки? Обо всем этом мы с вами поговорим ниже, в нашей статье.

А пока стоит отметить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца всегда более явные. Почему, спросите вы. Чтобы узнать ответ на данный вопрос, просто продолжайте читать.

Две такие разные стоимости одного жилья

Вне зависимости продаете вы недвижимость или покупаете, вам стоит знать особенности ее оценки. Дело в том, что у каждой квартиры есть два варианта цены. Рыночная и кадастровая. Чем же они отличаются друг от друга? Ответим на этот вопрос ниже.

  • Рыночная цена – это объективная оценка квартиры, которая зависит от состояния, месторасположения и близости от основных коммуникаций недвижимости. Также на нее влияет состояние рынка на данный момент, конкурентоспособность и данные сравнительного анализа. То есть проще говоря от того в каком районе расположена ваша квартира, есть ли рядом школы и магазины, хорошая ли транспортная развязка и давно ли у вас делался ремонт определяет эту цену. А также следующие факты: угловая ли квартира, на каком этаже и сколько всего этажей, есть ли лифт и мусоропровод, парковка или охраняемая территория, детская площадка старого или нового образца и еще очень много разноплановых факторов.
  • Кадастровая цена – это сумма, которая используется для начисления налога на недвижимость. Стоит отметить, что она всегда ниже рыночной. Что, разумеется, не может не радовать владельцев. Данная цена рассчитывается в зависимости от региона, в котором находится квартира. У каждого из них есть определенный коэффициент, который помогает определить цену метра квадратного. Все это вместе влияет на расчет данной стоимости жилья. Помимо этого, также учитывается количество лет, в течение которых дом эксплуатируется. Существуют также варианты, когда эти стоимости практически равны, однако это не очень хорошо. Ведь значит, что недвижимость представлена в плохом по качеству состоянии, а значит не сможет быть выгодно продана. А именно о них мы сегодня и говорим.

Именно о рыночной стоимости жилья идет речь при покупке квартиры. Зачем же нужно ее завышение, спросите вы. Все на самом деле просто.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке дает возможность покупателю избежать необходимости выплачивать первоначальный взнос.

Именно о нем мы и поговорим далее.

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Давайте подробно рассмотрим данный вопрос. Дело в том, что без первоначального взноса заемщику не одобрят ипотеку.

Банки предоставляют ипотечное кредитование покупателям, лишь при условии, что те выплатят продавцу сразу же примерно 15% от цены за жилплощадь. Именно данный факт и породил необходимость в завышении стоимости недвижимости. Но обо всем по порядку.

Смотрите сами, 20% — это 1/5 от суммы, необходимой для покупки жилья. Учитывая, что люди приобретают покупку в ипотеку, у них вряд ли есть хотя бы 350000 рублей свободных средств. Вот здесь и появляются различные уловки.

Одной из них и посвящена наша статья. Давайте ответим на вопрос: завышение стоимости квартиры при ипотеке что это ? По факту, это реализация следующей схемы:

  1. Вы находите подходящий для вас вариант квартиры.
  2. Договариваетесь с продавцом про завышение цены на его недвижимость.
  3. Пишите расписку, что выплатили ему 15% .
  4. Передаете все бумаги вашему менеджеру в банке.
  5. Получаете ипотеку на нужную вам сумму.

Давайте рассмотрим каждый этап немного подробнее.

  • В первую очередь лучше всего выбирать вариант квартиры из вторичного рынка. Поскольку при сдаче дома обычно есть фиксированная цена, менять которую застройщики не будут. А значит, данный вариант нам не подходит.
  • Далее следует просмотреть объявления на срочной продаже. Обычно цена на такие квартиры занижена в связи с необходимостью продать ее в заданные сроки. Возможно разница между рыночной стоимостью и суммой запрашиваемой продавцом, сможет покрыть вам первый взнос.
  • Немаловажный факт, доверительные отношения. Это чаще всего происходит, когда обе стороны заинтересованы в сделке. Например, спрос на квартиру не особо велик, а вы готовы приступить к оформлению документов хоть завтра.
  • Обязательно написание расписок о выплате взноса и его получении, в двух экземплярах каждая. Данный факт сможет обезопасить вас обоих.
  • Вы вместе должны решить, где и у кого вы будете заказывать оценку стоимости квартиры, чтобы иметь возможность завышения цены. Возможно, у продавца есть какие-либо необходимые для этого контакты.
  • Далее вы передаете все необходимые бумаги в банк и ждете его решения. В том, случае если ваш обман не уличат, все останутся довольны.

Казалось бы все очень просто. Но на практике все далеко не так. Завышение цены может привести к очень плачевным последствиям. И, поверьте, отказ в ипотеке наименьшая из них.

Поскольку при доказательстве данного факта, вас могут привлечь к административной ответственности за мошенничество. Давайте поговорим подробнее, про то чем вы рискуете, идя на такую сделку.

Итак, приступим.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски

На самом деле их не так уж и мало. Все мы понимаем, что при успехе описанной выше схемы, все останутся довольны. Но давайте поговорим о том, что будет, если что-то пойдет не так как вы задумали.

В первую очередь хотелось бы отметить, чем рискует продавец, применяя завышение цены на свою квартиру:

  • Вас могут обвинить в мошенничестве.
  • При отказе банком в ипотеке, особо недобросовестные покупатели могут потребовать с вас деньги, которые они «заплатили» вам по данным расписки.
  • Вас могут пригласить в налоговую инспекцию, и потребовать выплат согласно завышенной стоимости жилья.

Помимо этого, вы потратите кучу времени и нервов, а в итоге так и не продадите свою квартиру. Согласитесь, оно вряд ли того стоит.

Однако, когда речь идет о покупателе, то у него причин на сделку по завышению цены гораздо больше. Давайте рассмотрим их подробнее.

Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли продажи?

Как мы уже говорили ранее, самая главная причина завышения стоимости – это возможность избежать первоначального взноса. Однако, не смотря на это, покупатель рискует не меньше, а даже намного больше, чем продавец.

Но часто люди вынуждены идти на данную сделку, поскольку считают, что это их единственный шанс.

Зачем же банки выставляют такие условия, при которых большая часть молодых семей не смогут позволить себе их услуги? Давайте разбираться в данном вопросе.

Ну, во-первых справедливости ради стоит отметить, что все происходит не просто так. И не потому, что директорам банков пришла эта мысль однажды в голову. Естественно на все есть объективные причины.

  1. За счет первого взноса, банки могут обезопасить себя от возможного снижения стоимости жилья. Рынок недвижимости очень не стабилен. И в том случае, если по каким-либо причинам, заемщик не будет выплачивать кредит, они могут оказаться в убытке.
  2. Проверка платежной способности клиента. Как и любой кредит, ипотека не предоставляется всем подряд. За счет первого платежа, банк как бы проверяет, надежен ли данный клиент. Ведь в том случае если у него нет накоплений, то, скорее всего это не стабильный заемщик. Также согласно статистическим данным, ипотека без первоначального взноса не выплачивается на разных этапах почти в 89% случаях. При таком повороте событий, невольно начинаешь понимать, почему они выставляют такие условия для заемщиков. Не правда ли?

Какие документы необходимо собрать

В случае если вы решили договориться о завышении цены на квартиру, вам необходимо предоставить в банк расписку и оценку независимой комиссии. Первый документ подтверждает факт выплаты вами первого взноса.

Лучше всего, если вы с продавцом обменяетесь взаимными расписками, то есть вы о том, что отдали, он о том, что получил.

Также стоит предоставить оценку недвижимости, в том случае если у вас есть связи и вам смогут помочь предоставить вариант с завышенной стоимостью.

Банк не имеет права оспаривать независимую оценку, однако может просто отказать в своих услугах, если вы не воспользуетесь услугами их оценщиков. Вот такой замкнутый круг.

Риски покупателя

В случае если банк обнаружит завышение цены на квартиру, ему откажут в ипотеке.

  • Далее его внесут в черный список банковской системы. А это значит, что, скорее всего в течение нескольких лет, ни один уважающий себя банк не предоставит ему кредитование.
  • Его могут привлечь к ответственности по статье мошенничество.
  • В 90% случаев обман раскрывается. Это связано с тем, что банки предпочитают работать с проверенными компаниями по аккредитации.

Давайте остановимся на последнем пункте немного подробнее. Что же это значит? Дело в том, что еще лет десять назад завышение цены на квартиру было вполне обычной практикой.

Тогда-то банки и поняли, что не хотят рисковать и стали заключать договора с конкретными организациями по оценке недвижимости. Этим компаниям не зачем было участвовать в сделке с покупателем, ведь они уже работали в интересах банка.

А это значит, что договориться с ними стало практически невозможно. Однако всегда существовали особые обстоятельства для завышения стоимости квартиры. Какие же? Давайте разбираться.

Объективные причины для завышения цены

Если мы на время забудем о махинациях, описанных нами ранее, и обратимся к практике, то мы увидим реальные примеры завышенной стоимости квартир.

  1. Критерии оценки компании. Дело в том, что бывают случаи, когда аккредитованная фирма учитывает высокий порог стоимости квартир. Что же это значит? К примеру, есть два похожих объекта недвижимости, в одном районе, со схожей площадью. Но одна квартира стоит 3млн.рублей, а другая 5,5млн.рублей. Оценщик вправе заявить, что для займа берется квартира по наивысшей цене. И такой вариант завышения не считается мошенничеством.
  2. Также бывают варианты, когда в документах встречаются ошибки. Например, год постройки дома указан более поздний. В этом случае завышение стоимости квартиры происходит естественным путем. Однако стоит понимать, что вариант такого стечения обстоятельств, практически стремиться к нулю.
  3. Нестабильный рынок недвижимости. Дело в том, что цены на квартиры могут меняться практически ежедневно. И из-за их резкого снижения, произойдет завышение стоимости.

Вы сами видите, не всегда необходим факт мошенничества. Иногда завышение стоимости квартиры происходит само собой. Однако рассчитывать на это все же не стоит.

Этапы продажи

Как мы уже выяснили, идти на какой либо обман не стоит. Вот почему мы бы хотели напомнить об этапе проведения сделки купли-продажи при стандартной ситуации, без завышения стоимости.

  • В первую очередь вы находите квартиру, которую хотите приобрести.
  • Далее происходит этап заключения предварительного договора купли-продажи. Это необходимо если вы не готовы самостоятельно рассчитаться с продавцом.
  • Банк проверяет квартиру с юридической стороны.
  • Составляется договор и подписывается всеми сторонами.
  • В случае ипотеки, банк предоставляет необходимую сумму покупателю. А он в свою очередь рассчитывается с продавцом квартиры.
  • Далее идет процесс регистрации недвижимости в собственность.

Вот так, выполнив эти нехитрые действия, вы сможете приобрести необходимое вам жилье. Однако, что же делать с первоначальным взносом, если вариант с завышением цены мы исключили?

Советы при оформлении ипотеки

Для начала стоит понимать, что сам по себе первоначальный взнос все же придется выплатить. Как мы уже упоминали ранее, без него банк не станет рисковать предоставлением финансирования для покупки квартиры.

Ни одно завышение цены на квартиру вам не поможет, если вы хотите действовать легально. Однако это не значит, что вы не сможете пройти по программе ипотека. Всегда есть альтернативные способы.

В вашем конкретном случае, у вас есть два варианта:

  1. Взять кредит на сумму первого платежа. Обычно, если вы являетесь клиентом банка, вам могут предложить это еще на первой встрече. Однако, для этого у вас должен быть высокий официальный доход и желательно отсутствие иждивенцев (несовершеннолетних детей, родственников на попечении, безработного супруга).
  2. Договориться с человеком, у которого вы приобретаете квартиру о рассрочке. Такой вариант возможен, если вы хорошо знаете продавца, или же когда ему не особо срочно нужны деньги. И все же как показывает практика, такие варианты, скорее исключения, нежели правило.

Помимо данных двух случаев, вы можете использовать мат.капитал в качестве первого взноса. Такая практика становиться все более популярна в последние годы. Отдельные условия возможности применения этого пособия вам лучше уточнить в конкретном отделении банка.

Сегодня, мы с вами рассмотрели основные причины, способы и риски с которыми связано завышение цены на квартиру. Нам стало известно, зачем люди идут на это.

Мы поняли, что завышение стоимости – это мошенничество с одной стороны и шанс с другой. Но это определенно не панацея. Ведь мы также предложили свои альтернативы. Благодаря им вам не придется рисковать понапрасну.

С другой стороны, в нашей стране ежедневно проходят сделки по ипотеке с завышенной стоимостью квартир. Здесь не стоит давать советы, поскольку каждый человек решает для себя сам.

Мы лишь подробно рассмотрели варианты взятия ипотеки, учитывая завышение цены. А рисковать или нет, решать только вам.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://mybanktut.ru/ipoteka/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

vadim70 ovthinnikov/Fotolia

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости.

При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет.

Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

  • увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  • повышение процентной ставки;
  • указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость.

Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование.

В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом.

Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).

Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной.

Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи.

Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность.

Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом.

Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше.

Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам.

Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.

Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке.

Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года. Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку. Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.

В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей.

Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.

Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) — 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Отвечает юрист Александр Малютин:

Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора.

Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки.

Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.

В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста.

Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества.

Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства.

Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.

Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества.

Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.

Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи.

К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением.

Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.

Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца.

Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене.

Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества.

Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zanizit_tsenu_v_dogovore_esli_ya_beru_ipoteku/6210

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.