Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия

Содержание

Неустойка с застройщика: судебная практика

Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия

На сегодня строительные компании обязаны выполнять сроки реализации проектов многоквартирных домов, в которые внесли финансовые вложения участники долевого строительства.

Существует множество различных нюансов, на которые необходимо обратить внимание при заключении договоров ДДУ. Необходимо внимательно со всеми ними ознакомиться. Это поможет в дальнейшем избежать всевозможных проблем.

При несоблюдении строительной организацией своих обязательств к нему в соответствии с законодательными нормами применяются определенные штрафные санкции.

Одной из них считается компенсация неустойки с застройщика соответствующей суммы. Способ взыскания денежной компенсации (неустойки) опять же определяется законодательством РФ.

Предварительное ознакомление дольщика с законодательными нормами поможет самостоятельно обезопасить его и защитить права.

Особенности

На сегодня долевое строительство является одним из наиболее популярных видов стройки. Особенно среди ипотечных заемщиков — так как таким способом людям удается сэкономить приличную сумму.

Нужно знать! При строительстве и самим возведением, могут происходить задержки в сроках строительства.

Для защиты интересов дольщиков в строительстве многоквартирных домов существует специальный федеральный документ.

Благодаря ему происходит защита людей, которые являются участниками инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация привлекает деньги граждан.

Если строительная компания по какой-либо причине не может в полном объеме сделать или частично выполняет условия по договору ДДУ, то на нее по закону будут налагаться различного рода штрафы.

Получение неустойки с застройщика

Перед тем как обратиться в суд необходимо изучить некоторые вопросы, касаемые взыскания неустойки. Например:

  • Что такое неустойка.
  • Действие договора ДДУ.
  • Действующие нормативные акты.

Что такое неустойка?

Взыскание денежной компенсации с застройщика при невыполнении одного из пунктов договора по долевому участию до сдачи дома. Под самим названием «неустойка» подразумевается определенная сумма, которая назначается к уплате застройщиком гражданину в судебном порядке.

Неустойку можно взыскать с застройщика при нарушении каких-либо условий составленного ранее договора. Размер неустойки в случае долевого строительства не может быть меньше, чем указано в законодательстве.

Величина данной неустойки является закрепленной в законодательстве РФ, она не может быть меньше, чем одна трехсотая от ставки рефинансирования (замена существующего долгового обязательства на новое долговое обязательство на рыночных условиях).

Причем назначается такая компенсация за каждый просроченный день (календарный). Притом для частных и юридических лиц размер данного штрафа различается довольно существенно.

В первой ситуации объем выплаты будет повышен в два раза. Что касается юридических лиц, то для них действуют иные законодательные нормы (нормы права, содержащиеся в законах).

Неустойка не назначается в ситуации, если задержка сдачи дома произошла по причине, которая не зависит от воли самой строительной компании.

Но подтверждение наличия таких причин нужно будет в обязательном порядке подтвердить официальными документами. В противном случае штрафа не избежать.

Иск о взыскании денежной компенсации со строительной организации по долевому участию нужно обязательно подавать только по месту регистрации застройщика.

Действие договора

Договор по долевому строительству должен быть заключен в стандартной форме. Причем формат его официально не закреплен. Но независимо от данного фактора существует ряд требований при оформлении этого документа. Соблюдать их нужно обязательно.

Иначе договор долевого строительства будет признан недействительным или же частично недействительным.

Самому заемщику необходимо тщательно прочитать все пункты, которые отражены в составленном соглашении.

Как правило, проблемы и затруднения возникают именно по незнанию самого гражданина условий соглашения.

Все условия, прописанные в договоре, должны отвечать всем правилам, действующим на территории России. Само обязательство возмещения неустойки при продлении сроков строительства может быть и не обозначено в письменном соглашении.

Действующие нормативы

Основным документом, который регулирует неустойку, а также остальные нюансы, связанные с долевым строительством, является ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года. В нем прописано более двадцати различных статей, подробно описывающих проблему составления договора по долевому строительству.

Например:

  1. Статья номер три повествует о необходимости регистрации строительной компании соответствующим образом. Так как не все застройщики имеют право привлекать деньги от дольщиков для осуществления долевого строительства. В связи с этим фактором в соответствии со статьей № 3.1 ФЗ все строительные организации должны и обязаны указывать подробные сведения о себе.
  2. Статья № 4 – регулирует вопрос заключения договора долевого строительства.
  3. Стоимость официального соглашения, из которого ведется вычисление суммы неустойки, регулируется статьей номер пять.
  4. Статья № 6 регулирует вопрос расчета неустойки. Она определяет срок передачи объекта долевого строительства новому собственнику.

Важно помнить! Нарушить права юридически грамотного гражданина сложнее, чем простого человека.

При появлении каких-либо вопросов или подозрений лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Порядок взыскания неустойки

Существует два порядка взыскания неустойки:

  • досудебный (предъявление претензии только застройщику);
  • судебный (иск в суд на строительную организацию).

Неустойка с застройщика судебная практика помогает:

  • вернуть пятьдесят процентов в пользу дольщика;
  • вернуть сумму за моральный вред (от 1 тысячи до 50 тысяч рублей);
  • вернуть деньги, потраченные на аренду жилья в период долевого строительства.

Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей по договору участия в ДДУ

Закон Российской Федерации № 214 от седьмого февраля 1992 года (О защите прав потребителей) подтверждает, что за нарушение прав потребителей-участников ДДУ строительная организация несет ответственность, которая предусмотрена договором либо законом. А также взыскивается с застройщика неустойка по закону о защите прав потребителей:

  • штрафные санкции, пени;
  • возмещение материальных затрат дольщику;
  • возмещение морального ущерба.

Претензия строительной компании о нарушении сроков сдачи недвижимости

При несоблюдении сроков сдачи квартир, которые установлены в договоре долевого участия, гражданин имеет право потребовать объяснения с застройщика.

При разрешении таких споров судья может посчитать претензионный порядок верным, если в документе долевого участия четко обозначены требования к:

  • форме составления письменной жалобы (претензия);
  • порядку и срокам ее предъявления гражданином (дольщик), а также рассмотрения строительной организацией.

Претензионный документ составляется письменно. В нем необходимо указать следующие моменты:

  • наименования сторон (застройщик, дольщик);
  • ситуация, в связи с которой возникло продление сроков;
  • величина штрафных санкций;
  • претензия;
  • период уплаты неустойки.

Порядок взыскания неустойки в суде

Взыскание денежной компенсации с застройщика через суд состоит из нескольких ступеней:

  1. Составление искового заявления, сбор необходимых документов.
  2. Подача письменного обращения в суд, назначение даты заседания.
  3. Рассмотрение иска в судебном порядке.
  4. Вынесение приговора.

Как правильно произвести расчет неустойки

Источник: http://.ru/article/353888/neustoyka-s-zastroyschika-sudebnaya-praktika

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в Москве и Московской области

В случае привлечения денежных средств по договору долевого участия (далее ДДУ) застройщик должен построить объект строительства в установленные договором сроки и передать объект строительства участнику строительства (дольщику). При нарушении застройщиком сроков передачи объекта, на него можно подать иск в суд о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ в Москве и Московской области.

При определённых обстоятельства, неустойку можно также взыскать, если, например, заключён предварительный договор или иной договор, который фактически прикрывает договор ДДУ. Если заключён договор с ЖСК (Жилищным или жилищно-строительным кооперативом), то неустойку в 99 % случаях взыскать нельзя.

Неустойка по ДДУ в Москве и Московской области взыскивается с застройщика на основании ФЗ № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…”, исходя из положений данного закона застройщик при нарушении сроков строительства должен выплатить участнику долевого строительства неустойку по ДДУ.

По состоянию на 2018 год в Москве и Московской области, как и в ряде других регионов наблюдается большое количество возводимого жилья по ДДУ.

Просрочка сдачи квартир (и иных объектов, например, апартаментов, нежилых помещений, машино-мест) для застройщиков в Москве и Московской области стало обыденным процессом, связано это с тем, что лишь малая часть участников долевого участия знает о своих правах подать иск в суд о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ. Для Москвы обычным средним сроком считается просрочка 6-10 месяцев, для Подмосковья сроки строительства по ДДУ могут продляться в среднем до 12-18 месяцев, большинство застройщиков по ДДУ изначально к возможным расходам относят неустойку, которую с них взыщет лишь часть дольщиков.

  Кроме того, что лишь часть клиентов застройщика знают о своём праве о взыскании неустойки по ДДУ, их пытаются лишить данной возможности.

Так, когда сдвигаются сроки строительства застройщик по ДДУ в Москве и Московской области высылает уведомление о новом сроке, а также предлагает подписать дополнительное соглашение к ДДУ, согласно которому стороны согласовывают новый срок передачи квартиры. При подписании данного соглашения участник строительства теряется возможность взыскания неустойки (если соглашение подписано на весь срок, до наступления сроков передачи). В тоже время, при определённых обстоятельствах, независимо от подписания соглашения имеется возможность взыскания неустойки с застройщика, за период, который не охвачен соглашением или если соглашение не было зарегистрировано в установленном законе порядке (каждая ситуация индивидуальна, поэтому необходимо видеть документы).

Подписание дополнительного соглашения – это право, не обязанность, поэтому, необходимо просто игнорировать просьбу застройщика подписать данный документы.

Часть нерадивых застройщиков по ДДУ действуют и вовсе обманом, так они могут попросить подписать акт приёма-передачи квартиры, без указания даты в нём, или подсунуть соглашение о переносе сроков, при подписании иных документов и т.д.

Поэтому, нужно быть бдительным и внимательно читать, прежде чем ставить свою подпись.

В случае, если застройщик выслал уведомление о необходимости принятия квартиры, а участник строительства проигнорировал данный документ, не явился для осмотра и принятия объекта строительства – это может являться основанием, для отказа суда в иске о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ в Москве и Московской области. При уклонении от принятия объекта, застройщиком обычно составляет односторонний акт, при наличии данного документа, суд также может отказать в иске. При определённых обстоятельствах односторонний акт можно оспорить в суде.

В каких случаях нельзя взыскать неустойку с застройщика по ДДУ:

✔ подписание дополнительного соглашения о переносе сроков строительства;

✔уклонения от подписания акта приёма-передачи квартиры или наличия одностороннего акта, составленного застройщиком.

Не является уклонением от принятия объекта строительства:

✔ наличие недостатков в объекте строительства. Участнику необходимо в акте осмотра указать все недостатки, а также написать застройщику претензию, с просьбой устранить недостатки.

✔ отправка уведомление о необходимости принятия объекта, по иному адресу, отличному от договора.

За какой период взыскивается неустойка с застройщика по ДДУ?

Источник: http://law-case.ru/page/136

Неустойка по ДДУ. Взыскание с застройщика через суд. – Неустойка по договору долевого участия. Взыскание через суд

Неустойка по ДДУ. Взыскание с застройщика через суд. - Неустойка по договору долевого участия. Взыскание через суд

    В данной статье рассмотрим вопрос что такое неустойка по ДДУ, как ее рассчитать, до каких пределов суд может ее снизить, а также рассмотрим алгоритм действий, если Вы решили взыскать неустойку через суд.

Долевое строительство является одним из наиболее выгодных способов получения квартир и иных объектов недвижимости. Стоимость квартиры на начальном этапе строительства существенно ниже,  чем в готовом доме.

Однако при заключении договора долевого участия в строительстве нужно быть готовым к тому, что застройщик нарушит срок передачи квартиры или нежилого помещения. Нарушение срока в условиях первичного рынка сейчас скорее правило, чем исключение.

  Список застройщиков, не нарушающих обязательства, не такой большой. Просрочка в несколько месяцев является обычной и к такой просрочке нужно сразу готовиться при заключении ДДУ.

Бывают случаи просрочки на год, два и на несколько лет (сложные случаи, как правило сопровождающиеся банкротством застройщика, полной остановкой строительства).

Определенной гарантией того, что застройщик будет стараться передать объект в установленный срок, является установление законодательством неустойки за нарушение срока передачи объекта по договору долевого участия. Для краткости в обиходе используется словосочетание “ неустойка по ДДУ ”. Получение неустойки также является компенсацией участнику долевого строительства за нарушение сроков и причиненные этим неудобства.

Законом установлены правила расчета неустойки по ДДУ. В соответствии с ч. 2 ст.

6 Федерального закона № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…” установлено, что «в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

С 1 января 2016 года ставка рефинансирования признается равной ключевой ставке. На август 2016 года ее значение 10,5%. До 1 января 2016 года ставка была меньше – долгое время ее значение было 8,25% годовых. То есть сумма неустойки, которую можно указать в исковом заявлении, теперь больше.

Для расчета размера неустойки по договору долевого участия Вы можете воспользоваться калькулятором,  размещенном на этом сайте.

При определении размера взыскиваемой неустойки суды применяют ст. 333 Гражданского кодекса, устанавливая, что размер неустойки несоразмерен последствиям неисполнения обязательств  и уменьшают размер неустойки.

Хотя в последнее время все же суды стали взыскивать неустойку в большем размере. Исходя из практики автора речь может идти о суммах от 100 000 до 2 000 000 рублей.

При этом если требуемая сумма менее миллиона, то и снижают ее меньше.

Необходимо знать, что снизить размер неустойки по собственной инициативе суд не может. Необходимо мотивированное заявление застройщика. Кроме того, в решении суда обязательно должны быть мотивы, которыми суд руководствовался при решении вопроса о снижении неустойки.

Также важно, к каким последствиям привело неисполнение обязательств застройщиком. Суды учитывают, хотя и не всегда, к чему привел срыв срока передачи квартиры.

Поэтому в иске нужно максимально подробно указать на то, что явилось следствием нарушения срока передачи квартиры (необходимость снимать жилье, стесненные жилищные условия, проблемы с устройством ребенка в детский сад, необходимость выплачивать повышенные проценты по кредиту и другие проблемы).

Если говорить об алгоритме взыскания неустойки по ДДУ через суд, то он следующий.

Участнику долевого строительства необходимо:

  1. Подготовить и направить застройщику по почте досудебную претензию. Это не обязательный этап, но если претензия не будет направлена, то суд не взыщет с застройщика штраф в размере 50% от присужденной суммы за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя
  1. Определить в какой суд лучше подавать документы. Часто размер взыскиваемой суммы может отличаться в несколько раз в зависимости от суда. В практике автора был случай, когда суд по месту жительства участника строительства взыскал неустойку в размере 1 300 000 рублей, тогда как по другим делам по месту нахождения объекта взыскивались суммы около 150 000 рублей
  1. Подготовить и подать в суд исковое заявление и комплект документов. При этом если сумма требований до 1 000 000 рублей, то госпошлина не оплачивается, если более – оплачивается в размере 0,5% от суммы свыше 1 000 000 рублей.
  1. Суд после принятия заявления назначит предварительное судебное заседание. На нем разрешаются некоторые процессуальные вопросы и назначается основное заседание
  1. Важно известить ответчика, чтобы заседания не переносились. Для этого можно взять у суда повестку для вручения или судебную телеграмму
  1. На основном заседании суд выслушивает стороны, исследует доказательства и как правило, если нет оснований для отложения, выносит решение. Обычно по делам о взыскании неустойки бывает 1-2, реже 3 заседания. Нужно учитывать, что часто заседания начинаются с большой задержкой по времени, поэтому для суда лучше выделить отдельный день
  2. Суд выносит решение – резолютивную часть. На изготовление мотивированного решения может уйти от 2 недель до 2-3 месяцев. Можно предложить изготовить проект решения, что может ускорить процесс
  3. Необходимо получить решение, исполнительный лист.
  4. Обратиться в службу судебных приставов-исполнителей для исполнения решения, контролировать процесс исполнительного производства.

Как мы видим, заниматься процессом взыскания неустойки по ДДУ можно и самостоятельно, но это отнимает много времени, усилий и при этом не всегда неопытный человек может правильно построить стратегию ведения дела, допустить какие-то ошибки, которые приведут к затягиванию дела и т.п. А одно из основных условий взыскания неустойки – оперативность получения решения суда, поскольку деньги у застройщика к моменту исполнения решения могут и закончиться.

Мы оказываем полный комплекс услуг по взысканию неустойки с застройщика от подачи претензии до обеспечения реального получения денежных средств.

Звоните по телефону 8 495 975-77-67 или направляйте свой вопрос он-лайн через форму на сайте.

адвокат Артем Александрович Сидоров.

Источник: http://www.neustoykaddu.ru/neustoyka-po-ddu/

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Многие дольщики сталкиваются с такой проблемой, как задержка сроков сдачи дома по 214-ФЗ. Но далеко не все будущие собственники знают, на что могут претендовать в такой ситуации.

Рассмотрим возможные шаги дольщика, который решил осуществить взыскание просрочки по ДДУ.

Как узнать сроки передачи квартиры по ДДУ?

Чтобы утверждать, есть ли просрочка договора долевого участия или нет, нужно точно знать сроки передачи квартиры дольщику. Для этого вам потребуется изучить ваш договор долевого участия.

Обычно такой срок отражен в отдельном разделе договора – срок и порядок передачи квартиры (может быть и другое название раздела, например, дата передачи квартиры может быть указана в разделе Предмет договора).

Обратите внимание! Застройщик нередко указывает несколько сроков – срок строительства многоквартирного дома (ввода его в эксплуатацию), а также – срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Для защиты прав дольщиков по договору долевого строительства при взыскании неустойки важна лишь вторая дата – срок передачи квартиры.

Сами формулировки срока передачи жилого объекта также могут различаться в договорах.

Рассмотрим некоторые варианты:

  • указана точная дата. В договоре прописывается срок, не позднее которого застройщик должен выдать ключи дольщику, например – не позднее 20.04.2016 года. В этом случае застройщик будет считаться просрочившим уже с 21 апреля 2016 года.
  • обозначен определенный промежуток времени, например, месяц или квартал. Например, договор содержит следующее условие – срок передачи объекта долевого строительства не позднее 2 квартала 2016 года. Второй квартал заканчивается 30 июня, соответственно, просрочка начнется с 01 июля 2016 года
  • срок передачи поставлен в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию. В этом случае в договоре указывается срок, в течение которого после получения разрешения от местных властей на ввод в эксплуатацию, происходит передача квартиры. Пример – «срок передачи объекта долевого строительства – 4 месяца после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, согласно даты ее подписания уполномоченным на то должностным лицом, но не позже 30 апреля 2016 года». В этой ситуации на неустойку можно рассчитывать уже с 31 августа 2016 года.

Зачастую застройщик целенаправленно очень неоднозначно указывает сроки передачи квартиры. Чтобы у дольщика возникли сложности с определением даты исполнения обязанности застройщика по выдаче ключей.

Если вы столкнулись с такой проблемой, рекомендуем вам осуществить проверку ДДУ у юриста в СПб по данному вопросу.

Юрист по долевому строительству подскажет вам в какие сроки вы должны получить квартиру, и какие действия необходимо предпринять, чтобы взыскать неустойку с застройщика по долевому участию.

Когда можно требовать от застройщика получения неустойки по долевому участию?

Некоторых дольщиков волнует вопрос не только о том, как получить неустойку за просрочку по 214-ФЗ, но и когда это можно сделать? Отметим, что дольщик может обращаться за деньгами сразу после того, как застройщик нарушил сроки передачи квартиры. Но, естественно, что чем больше будет срок просрочки, тем больше будет сумма неустойки.

Дольщик может направить письмо в адрес застройщика с требованием о взыскании неустойки как в случае уже получения квартиры (подписания акта-приема передачи квартиры), так и в случае, когда жилое помещение еще не получено по акту. Последний вариант относится, в том числе и к случаям, когда дом еще даже не введен в эксплуатацию и застройщик не может передать квартиру.

Обратите внимание! Суд может отказать во взыскании неустойки, если застройщик докажет, что дольщик злоупотребил своим правом и уклонился от принятия квартиры (п.

25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)).

Исключение – ситуации, когда дольщик заявляет о необходимости составления акта о несоответствии квартиры стандартам качества.

Претензия по ДДУ по неустойке к застройщику

После того, как вы определили, что застройщик нарушил свои обязательства и опаздывает с передачей квартиры, необходимо выяснить адресата вашей претензии.

Начать необходимо с застройщика.

Подать в суд на застройщика за просрочку можно будет только после того, как вы попытаетесь урегулировать с ним вопрос «мирным путем».

Процесс составления претензии на неустойку по договору долевого участия достаточно сложный.

Вам придется собрать немало сведений и грамотно применить формулу расчета пени по 214-ФЗ.

Если у вас возникнут сложности в подготовке данного документа, вы всегда можете обратиться за помощью к юристу по вопросам ДДУ.

Претензионное письмо к застройщику должно содержать следующие сведения:

  • наименование и адрес компании-застройщика. Эти сведения можно узнать из договора, но лучше перепроверить на официальном сайте налоговой, используя сервис Проверь контрагента;
  • расчет неустойки по 214-ФЗ (на этом вопросе подробнее остановимся чуть ниже);
  • ваши требования по выплате пени и убытков;
  • сроки для уплаты неустойки застройщиком (можно указать любой разумный срок);
  • платежные реквизиты, куда застройщик сможет перечислить деньги.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Для расчета неустойки по 214-ФЗ существует специальная формула:Н=КДП*1/300*СтР*ЦДДУ, где

Н- неустойка

КДП – количество дней просрочки

СтР – ставка рефинансирования (в настоящее время она составляет 10%)

ЦДДУ – цена по ДДУ

Пример расчета:

Н=300 дней*1/300*10%*3000 000 рублей = 300 000 рублей

Сумма неустойки составила 300 тысяч рублей за 300 дней просрочки при цене за квартиру в 3 миллиона рублей. Но если вы покупали квартиру как физическое лицо, то сумма увеличиться в два раза. И в нашем примере составит 600 тысяч рублей.

Также помимо неустойки вы можете требовать с застройщика и убытки. Например, в период, когда вы ждали получения жилья, были вынуждены снимать квартиру. Документально подтвержденные расходы на аренду можно взыскать со строительной конторы.

Как передать претензию застройщику?

Юрист по ДДУ посоветует вам направить претензию любым из указанных ниже способов:

  • заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • личное вручение ответственному лицу застройщика под роспись.

В первом случае у вас на руках в подтверждение направления претензии останется квитанция и опись вложения с отметкой почты, а также после получения письма придет уведомление о вручении. Во втором случае подтверждающим документом будет второй экземпляр претензии с подписью принявшего лица и датой получения.

Если застройщик не удовлетворил ваши требования в оговоренные сроки, то юрист по долевому строительству окажет вам помощь в решении данного вопроса в судебном порядке.

Судебные споры с застройщиками потребует от дольщиков дополнительных расходов – уплата госпошлины, оплата услуг юриста.

Все эти дополнительные платежи можно будет также взыскать с застройщика в случае успешного завершения дела.

Судебная процедура взыскания неустойки

Для составления искового заявления можно использовать те же данные, что указаны в вашей претензии. Дополнительно вам необходимо будет указать сведения о суде, куда вы будете обращаться.

В большинстве случаев это районный суд по месту вашего жительства или по месту нахождения застройщика.

Если сумма иска составит меньше 50 тысяч рублей, то судебную помощь вам окажет мировой судья по месту нахождения строительной фирмы.

Обратите внимание! Если ваш застройщик находится на стадии банкротства, то иск о взыскании неустойки нужно подавать в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве.

В качестве доказательств к исковому заявлению можно приложить следующие документы:

  • договор долевого строительства;
  • платежные документы, подтверждающие оплату по договору;
  • акт приема-передачи квартиры (если он уже есть);
  • документы об уплате госпошлины (если она уплачивается в вашем случае);
  • копия паспорта дольщика;
  • документы, свидетельствующие о направлении претензии застройщику.

Обратите внимание! Дольщик освобождается от уплаты госпошлины, если сумма взыскания не превысит 1 миллиона рублей.

Четко сформулируйте свои требования к застройщику по взысканию:

  • неустойки;
  • убытков;
  • морального вреда;
  • штрафа по закону о защите прав потребителей;
  • расходов по оплате госпошлины.

Судебная практика по взысканию неустойки по ДДУ в Санкт-Петербурге

Защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге осуществляется, в том числе и в судебном порядке. Расскажем о некоторых интересных прецедентах в вопросах взыскания неустойки с застройщика.

Пример 1. Неустойка взыскана в пользу дольщика

Суд удовлетворил требования дольщика о взыскании неустойки за просрочку в передаче квартиры, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов. Но снизил заявленные дольщиком к взысканию суммы почти в два раза.

Судом было учтено то обстоятельство, что истец получила права на квартиру (по соглашению о замене стороны) буквально за неделю до срока передачи квартиры.

Кроме того, истец не уведомил застройщика о том, что данное соглашение прошло государственную регистрацию, и не направил в строительную фирму экземпляр данного документа, хотя об этом была договоренность (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 мая 2016 г. N 33-10207).

Пример 2. Во взыскании неустойки отказали.

Суд отказал в удовлетворении требований покупателя о взыскании неустойки по 214-ФЗ, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры.

Данное решение было обосновано тем, что указанный договор был заключен с инвестором строительства, а не с застройщиком.

Кроме того, квартира была передана истцу задолго до оговоренной в договоре даты передачи.

Вместе с тем, ответчик в добровольном порядке не захотел заключать основной договор – договор купли-продажи квартиры. А на его основании истец должен был зарегистрировать право собственности на квартиру.

Но суд указал лишь на то, что квартира была фактически передана истцу по акту приема-передачи в срок, установленный договором, а, значит, оснований для взыскания неустойки нет (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12 июля 2016 г. N 33-12520/2016).

Защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге является одним из приоритетных направлений в деятельности нашей компании.

Юристы по договорам долевого участия помогут отстоять ваши интересы в спорах с застройщиками, в том числе и по вопросам взыскания неустойки.

Вы можете рассчитывать на помощь наших специалистов на каждом этапе решения проблемы со строительной фирмой:

  • получение подробной консультации по вопросам, связанным с долевым участием в строительстве;
  • представительство интересов при общении с сотрудниками застройщика;
  • подготовка претензий, других документов, необходимых для обращения в строительную организацию;
  • составление документов для судебной инстанции и представление ваших интересов в суде;
  • участие на этапе исполнительного производства.

Источник: http://trdat.ru/uslugi/zashhita-prav-dolshhikov-v-sankt-peterburge/vzyskanie-neustoyki-s-zastrojshhika-po-dolevomu-uchastiyu/

Как можно взыскать неустойку с застройщика по ДДУ?

При нарушении застройщиком условий договора долевого строительства дольщик вправе потребовать с него выплату неустойки. О том, как происходит расчет и взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в суде и в добровольном порядке, рассмотрим в статье.

Застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в случаях, предусмотренных ст.ст. 6,7 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. К ним относятся:

  1. Нарушение сроков сдачи объекта без согласования с дольщиком корректировки условий ДДУ.
  2. Нарушение согласованного срока устранения дефектов объекта ДДУ, которые были обнаружены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта ДДУ не может быть менее пяти. Он устанавливается при заключении договора и не имеет отношения к технологическому оборудованию и инженерному оснащению объекта. Для них предусмотрен иной срок гарантии – не менее трех лет.

Застройщик может быть освобожден от выплаты пени, если нарушение срока произошло по причине отказа участника долевого строительства от подписания акта приема-передачи.

Взыскание неустойки по ДДУ: расчет

Ст. 6 ФЗ № 214 установлен размер неустойки, который составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двукратном размере. Для расчета берется ставка рефинансирования на день исполнения обязательств по ДДУ за каждый день просрочки.

С января 2016 года размер ставки рефинансирования ЦБ РФ равно значению ключевой ставки. Со 2 мая 2017 года этот показатель составляет 9,25 %.

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214, размер неустойки за нарушение сроков на устранение недостатков объекта составляет 1 % от стоимости расходов на устранение или от стоимости жилого помещения.

Таким образом, неустойка, если дольщиком является физическое лицо, рассчитывается по следующей формуле:

Размер неустойки = 1/150 ставки рефинансирования (в двойном размере 1/300*2) х цена ДДУ х количество дней просрочки.

Рассмотрим пример расчета неустойки по ДДУ. Цена квартиры по ДДУ составляет 4 000 000 руб. Ставка рефинансирования равна 9,25 %.

По условиям договора объект должен быть передан дольщику не позднее 31 марта 2017 года. Просрочка началась с 1 апреля.

Предположим, что квартира передана дольщику 1 июля 2017 года. Таким образом, просрочка составила 90 дней.

Считаем:

  1. 9,25/150 = 0,06 % – ставка неустойки за каждый день.
  2. 0,06 % х 4 000 000 х 90 = 216 000 руб – размер неустойки.

Эта сумма может быть взыскана с застройщика в добровольном (досудебном) порядке или через суд. Попытка добровольного урегулирования ситуации не является обязательством дольщика, если такой порядок не предусмотрен в ДДУ. Однако такой способ может помочь избежать обращения в судебные органы.

Досудебное взыскание неустойки с застройщика

Приведем пошаговый алгоритм взыскания неустойки с застройщика по ДДУ без обращения в суд.

Этап 1. Составление претензии

Претензия с требованием выплатить неустойку составляется в письменной форме. В ней нужно указать:

  • наименования сторон ДДУ;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло требование по уплате пени;
  • расчет неустойки и ее размер;
  • непосредственно требование выплатить указанную сумму и сроки выплаты.

Рекомендуется обратиться за составлением претензии к грамотному юристу. Специалист оформит верный с правовой точки зрения документ.

Этап 2. Подготовка сопутствующей документации

К претензии нужно приложить копии договора, паспорта и квитанции об оплате платежей участником долевого строительства. Если уже был подписан акт приема-передачи, то необходимо приложить и копию этой бумаги.

Важно учесть, что строительная компания также обязана в полном объеме возместить участнику убытки, возникшие в период просрочки.

К примеру, если дольщик снимал в это время жилье. Эту сумму можно также указать в претензии и приложить документы, подтверждающие расходы.

Заверять копии нотариально не обязательно.

Этап 3. Передача уведомления в строительную компанию

Пакет бумаг можно передать представителю строительной компании под личную подпись с указанием даты получения документа и ознакомления с его содержанием. Второй вариант – направить требование посредством заказного письма с описью вложений и уведомлением о получении адресатом.

Обязательно сохраните свой экземпляр претензии. Если строительная компания не исполнит требования, это послужит доказательством предпринятых мер в суде.

Если указанный в претензионном письме срок на исходе, а требуемого результата нет, то можно приступать к взысканию неустойки в судебном порядке.

Если участник долевой застройки был вынужден обратиться в суд для защиты своих прав, то это повлечет за собой дополнительные расходы, которые также взыскиваются со строительной фирмы. Это актуально, если иск гражданина будет в судебном порядке удовлетворен.

Взыскание неустойки по ДДУ в суде

Для взыскания пени со строительной фирмы в судебном порядке рекомендуем придерживаться пошагового алгоритма, представленного ниже.

Этап 1. Подготовка искового заявления

Иск будет содержать примерно ту же информацию, что и претензионное письмо с предложением решить вопрос добровольно. Кроме вышеизложенного можно включить в иск требование о компенсации причиненного морального вреда.

Также в исковом заявлении указываются:

  • наименование судебного органа;
  • наименование ответчика и истца с указанием места жительства и/или нахождения;
  • указание на то, что права истца были нарушены;
  • требования к ответчику;
  • обстоятельства, при которых возникло правонарушение;
  • размер взыскиваемой суммы и расчет (цена иска);
  • список приложений к исковому заявлению.

Помимо вышеуказанных документов к иску можно приложить претензию, направленную ответчику ранее и его ответ, если такой факт был. Также прикладывается квитанция об оплате государственной пошлины.

Этап 2. Подача иска и судебный процесс

Исковое заявление и приложенные документы, имеющие отношение к делу, подаются в судебный орган общей юрисдикции.

Направлять их нужно в суд по месту нахождения строительной фирмы, по месту жительства дольщика или по месту исполнения договора долевого участия в строительстве.

Если размер неустойки не превысил 50 тысяч рублей, то направлять иск нужно в мировой суд.

В процессе судебного разбирательства размер начисленной пени может быть уменьшен. Это возможно, если будет установлено, что заявленная сумма несоразмерна последствиям, которые повлекло нарушение обязательств.

Уменьшение происходит на основании заявления от ответчика с указанием причин, по которым снижение суммы допустимо. Во внимание будет принята также степень выполнения ответчиком взятых обязательств и действительный объем причиненного ущерба истцу.

Если дело дошло до разбирательства в судебных органах, то рекомендуется обратиться к профессиональному юристу за правовой помощью.

Человеку без юридического образования будет сложно разобраться в дебрях законодательства, поэтому помощь специалиста не помешает.

Бесплатно проконсультироваться вы можете на нашем сайте. Введите свой вопрос в специальное поле.

Юрист может также представлять ваши интересы в суде. В этом случае потребуется оформить на него нотариальную доверенность.

Все расходы на оплату юридических услуг можно полностью или частично взыскать с ответчика по делу.

Для этого направляется отдельное письменное ходатайство, которое также может составить юрист.

Этап 3. Возбуждение исполнительного производства

После того, как решение судебных органов вступит в законную силу, необходимо получить исполнительный лист.

Чтобы довести дело до конца, подайте еще одно заявление о возбуждении исполнительного производства. К заявлению прилагается исполнительный лист. Вы можете обратиться в службу судебных приставов или самостоятельно отнести документы в банк, где у строительной компании открыт расчетный счет.

Прежде чем начинать процесс взыскания неустойки с застройщика по ДДУ в добровольном или судебном порядке, рекомендуем проконсультироваться с юристом. Специалист рассмотрит вашу ситуацию, расскажет о возможных правовых последствиях и предложит оптимальный порядок действий.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-ddu/

Как взыскать неустойку с застройщика?

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком.

Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру.

Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком.

Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру.

Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Все права защищены

Всем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее. И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов. Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру. А если о завершении строительства и речи не идет? Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей. Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры. Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года. А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.

Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:

– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.

Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:

– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем  лучше будет продаваться объект.

Если предложат переделать договор…

Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать. Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры. При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.

Если застройщик молчит

Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.

Александр Латыев:

– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию. Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.

Климент Русакомский:

– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.

Олег Сухов:

– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.

Климент Русакомский:

– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.

Суды – на стороне дольщиков

Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.

Александр Латыев:

– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности. С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей. Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Климент Русакомский:

– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.

Александр Латыев:

– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика. Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.

Алина Дмитриева:

– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора.

Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя.

После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojschika-218293/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.