Договор найма коммерческого жилого помещения

3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Договор найма коммерческого жилого помещения

Жилые помещения,которые используются их собственникамидля проживания граждан на условияхкоммерческого найма, образуют жилищныйфонд коммерческого использования,который согласно ст.

 19 ЖК можетнаходиться не только в частном, но такжеи в государственном, и в муниципальномжилищных фондах.

Наем жилого помещенияв таком фонде, получивший в юридическойлитературе название коммерческогонайма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Договор коммерческогонайма является гражданско-правовымдоговором в чистом виде, тогда какдоговор социального найма является,квазидоговором, поскольку его заключениеи все его элементы, права и обязанностисторон предопределены нормативнымиправовыми актами жилищного законодательства.Для свободного волеизъявления сторон,что наиболее характерно длягражданско-правового договора, в нем,как было показано выше, почти не остаетсяместа.

Следует отметить,что термин «коммерческий наем»законодательством не предусмотрен.

Используется он только в юридическойлитературе (не нормативной) для того,чтобы отделить его от привычного договоранайма жилого помещения, применявшегосяв прежнем жилищном законодательстве исохранившемся в несколько измененномвиде в действующем.

Согласно ст. 671ГК по договорунайма жилого помещенияодна сторона – собственник жилогопомещения или управомоченное им лицо(наймодатель) – обязуется предоставитьдругой стороне (нанимателю) жилоепомещение за плату во владение ипользование для проживания в нем.

Сторонамидоговора коммерческого найма являютсянаймодатель и наниматель. Наймодателямипо договору коммерческого найма могутвыступать не только юридические лица,но и граждане, а нанимателями – толькограждане.

Особенностидоговора коммерческого найма:

— может быть заключенс любым лицом и в отличие от договорасоцнайма не требует предварительногопризнания гражданина малоимущим инуждающимся в жилом помещении;

— наниматель ичлены его семьи не рассматриваются вкачестве сонанимателей по договору,если иное не установлено их соглашением;

— заключениюдоговора коммерческого найма непредшествует обязательное для соцнаймапринятие собственником жилого помещениярешения о предоставлении конкретнойжилой площади тому или иному лицу;

— в отличие отдоговора соцнайма площадь предоставляемогов коммерческий наем жилого помещенияопределяется по соглашению сторон и ненормируется;

— коммерческийнаем заключается на срок до 5 лет, в томчисле и тогда, когда указание на срок вдоговоре отсутствует. Возможенкраткосрочный наем до одного года;

— коммерческийнаем всегда возмездный договор, в товремя как по социальному найму жилыепомещения для малоимущих предоставляютсябесплатно. Согласно ст.

 682 ГК размерплаты за жилое помещение и сроки еевнесения устанавливаются, как правило,соглашением сторон. В отсутствии такогосоглашения плата вносится в порядке,предусмотренном Жилищным кодексом.

Иные вопросы внесения платы за жилоепомещение и коммунальные услуги подоговору коммерческого найма такжерегулирует Жилищный кодекс.

Форма договора– письменная, несоблюдение которой невлечет его недействительности.

Переходправа собственности на занимаемое подоговору найма жилое помещение не влечетрасторжения или изменения ранеезаключенного договора.

В этом случаеновый собственник становится наймодателемна условиях ранее заключенного договоракоммерческого найма.

Права и обязанностисторон в договоре найма жилого помещения.Они аналогичны правам и обязанностямнаймодателя по договору соцнайма. Вместес тем иное распределение обязанностейможет предусматриваться соглашениемсторон в конкретном договоре найма.

Наниматель ипостоянно проживающие с ним граждане(ст. 677, 679 ГК). В отличие от договорасоцнайма, ГК не называет вселяющихся снанимателем (к нанимателю) лиц членамиего семьи.

Вселяться с нанимателем либок нанимателю и проживать вместе с ниммогут любые граждане, но они должны бытьуказаны в договоре коммерческого найма.

Независимо от того, в каких родственных(сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец)отношениях состоит наниматель с этимлицом, его вселение требует соблюдениядвух условий: согласия наймодателя играждан, постоянно проживающих снанимателем.

Вселение возможно приусловии соблюдения требований о нормеобщей площади, приходящейся на каждогопроживающего. Исключением являетсявселение несовершеннолетних детейлюбого лица, постоянно проживающего вжилом помещении. Они вселяются независимоот согласия наймодателя, нанимателя идругих лиц, постоянно проживающих снанимателем.

Граждане, постояннопроживающие совместно с нанимателем,обладают равными правами пользованияжилым помещением.

Вместе с тем по общемуправилу ответственность этих гражданпо обязательствам, вытекающим из договоракоммерческого найма, не являетсясолидарной: ответственность за ихдействия, связанные с нарушением условийдоговора коммерческого найма, несетсам наниматель. Это не исключаетвозможности заключить соглашение снанимателем, по которому граждане,постоянно с ним проживающие, обязуютсянести солидарную ответственность переднаймодателем; последний должен бытьуведомлен о состоявшемся соглашении.

Изменение договоракоммерческого найма (ст. 686ГК).

В ГК предусматривается единственноеоснование изменения договора коммерческогонайма: замена первоначального нанимателядругим совершеннолетним лицом, постояннопроживающим с нанимателем.

Такая заменавозможна по требованию нанимателя играждан, постоянно проживающих снанимателем, и с согласия наймодателя.

Нанимателем может стать любой гражданиниз числа постоянно проживавших снанимателем, если будет достигнутосоглашение между ними. В противномслучае все постоянно проживающиестановятся сонанимателями, а заключенныйранее договор продолжает действоватьна тех же условиях.

Право нанимателяна заключение договора на новый срок(ст. 684 ГК). Окончание срока договоракоммерческого найма не являетсябезусловным основанием для егорасторжения.

В целях защиты правнанимателя как более слабой стороныдоговора ГК предусматривает егопреимущественное право заключитьдоговор на новый срок.

Вместе с темнаймодатель вправе предложить нанимателюзаключить договор на иных условиях.

На тех же условияхи на тот же срок договор продлевается:

1) если нанимательне отказался от продления договора;

2) если наймодательне позднее чем за 3 месяца до окончаниясрока договора не предложил нанимателюзаключить договор на иных условиях.

Для продлениядоговора на других условиях, в том числеи по сроку его действия, необходимосогласие нанимателя. При согласованииусловий договора наниматель не вправетребовать увеличения числа лиц, постояннос ним проживающих.

Дополнительнойгарантией защиты прав нанимателей отнеобоснованного отказа наймодателяпродлить ранее заключенный договорслужит положение п. 4 ст.

 684 ГК, всоответствии с которым отказ отпролонгации договора обусловливаетсяневозможностью для наймодателя в течениегода сдавать это жилое помещение внаем.

Невыполнение данной обязанности и сдачавнаем жилого помещения другому лицуможет повлечь за собой признание такогодоговора недействительным в судебномпорядке по требованию первоначальногонанимателя. Кроме того, нанимательвправе требовать возмещения убытков.

Обязанностинанимателя(ст. 678 ГК):

— обеспечиватьсохранность жилого помещения, поддерживатьего в надлежащем состоянии;

— своевременновносить наймодателю плату за жилоепомещение (плату за наем).

Что касаетсяплаты за содержание и ремонт жилогопомещения, а также за коммунальныеуслуги, то она вносится управляющейорганизации, если многоквартирный дом,в котором находится сданное в коммерческийнаем жилое помещение, управляется такойорганизацией (ч. 4 ст. 155 ЖК).

Основаниярасторжениядоговора коммерческого найма:

— по заявлениюнанимателя, которое может быть сделанов любое время с согласия проживающих сним граждан, но при условии, чтосоответствующее заявление будет сделанонаймодателю не менее чем за 3 месяца;

— по требованиюнаймодателя договор коммерческогонайма может быть расторгнут только всудебном порядке и по следующемуисчерпывающему перечню оснований:

  • невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течении за 6 месяцев;
  • разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора соцнайма имеет особенности (расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма);
  • если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей. При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок.

ГК предусматриваетряд случаев, когда требование о расторжениидоговора коммерческого найма в судебномпорядке может быть заявлено и нанимателем,и наймодателем.

К их числу относятсяаварийность жилья, иная непригодностьего для постоянного проживания.

Последствием расторжения договораявляется выселение нанимателя и всехграждан, проживающих с ним, безпредоставления другой жилой площади.

В данной теме небыл рассмотрен договор наймаспециализированного жилого помещения,так как информация о нем содержится вконсультационном курсе.

Подробнеесм.: 4 (гл.37), 5 (гл.32), 7 (гл.36).

Источник: https://StudFiles.net/preview/5714954/page:6/

Коммерческий найм жилья — что это такое?

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания.

Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма.

По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование.

Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ.

Можно выделить особенности данного вида соглашений:

  • наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
  • нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
  • целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

  1. изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
  2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
  3. в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

  • предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
  • срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
  • размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
  • состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
  • состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
  • иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется.

Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра.

Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

  • использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
  • обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
  • своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС.

Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность.

Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия.

При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.

У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Как расторгнуть

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ.

Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.

Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:

  • просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
  • порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.

Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.

Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:

  1. суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
  2. если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
  3. при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).

Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства.

Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора.

В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.

В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения.

Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора.

В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств.

Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

  • возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
  • аварийное состояние жилья;
  • иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя.

Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.).

В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.

При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:

  1. наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
  2. по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
  3. наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).

Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.

В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП.

Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).

Источник: http://law03.ru/finance/article/kommercheskij-najm-zhilya

Заключение договора найма жилого помещения

Заключение договора найма жилого помещения

Я уже неоднократно писала, что при аренде жилья в столице необходимо быть бдительным и проявлять осторожность в любой ситуации, даже если хозяин квартиры на первый взгляд любезен и располагает к себе.

Поверьте, в любой момент он может изменить своё отношение к вам и к ситуации, и нужно быть готовым к этому.Защитить ваши интересы при возникновении конфликтной или неоднозначной ситуации поможет грамотно составленный договор найма.

На что обратить внимание при заключении договора найма, какие условия прописать, как правильно расторгнуть договор найма, читайте в данной статье.

Наём жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник или управомоченное им лицо (Наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (Нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания граждан. Итак, рассмотрим основные моменты, связанные с заключением договора найма жилого помещения.

Форма договора найма. Договор найма должен быть заключён в простой письменной форме. Независимо от срока его заключения закон не предъявляет особых требований по оформлению договора найма у нотариуса или его государственной регистрации в органах росреетра (иное мнение ошибочно).

Несоблюдение простой письменной формы договора найма лишает сторон права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение его заключения и условий, однако не лишает права приводить письменные и другие доказательства.

Таким образом, если вы всё-таки не оформили свои отношения с собственником в письменном виде (забыли, собственник не захотел и пр.), ежемесячно берите с него расписки в получении  денег за квартиру и коммунальные услуги.

Их можно будет предъявить в суде в качестве доказательства существования фактических отношений найма между вами и собственником.

Предмет договора. В договоре обязательно должен быть указан его предмет, то есть то недвижимое имущество, которое передаётся в пользование.

Причём его необходимо как можно подробнее индивидуализировать путём указания на адрес квартиры (регион, улица, номера дома и квартиры, этаж), её площадь, условный номер (указывается в свидетельстве).

Если вы снимаете комнату, желательно приложить планировку квартиры и отметить на ней, какую именно комнату из всех вы занимаете. Предмет является существенным условием договора найма.

Если сторонами не согласован (или невнятно согласован) предмет договора найма, его можно признать незаключённым и применить положения ст.167 ГК РФ.

Стороны договора найма. Сторонами по договору найма являются Наймодатель и Наниматель. На стороне Наймодателя может выступать либо собственник жилого помещения, либо иное управомоченное им лицо.

Управомоченным признаётся лицо, которое имеет надлежаще оформленные от собственника полномочия для сдачи жилья в наём.

Таким надлежащим документом является нотариальная доверенность, выданная собственником, по распоряжению всем недвижимым имуществом собственника или конкретным объектом недвижимости, который вы собираетесь снять.

Нанимателем по договору может выступать только дееспособное физическое лицо, а именно психически устойчивые граждане/лица без гражданства/лица с двойным гражданством, достигшие 18-летнего возраста.

Цена договора найма.

В разделе «цена договора» необходимо обязательно указать стоимость пользования жильём за месяц, прописать, включены ли коммунальные услуги в стоимость пользования или вносятся сверх суммы.

Исходя из практики в Москве и Московской области, на свет и воду (холодную/горячую) стоят счётчики, поэтому эти коммунальные услуги вы, скорее всего, будете оплачивать отдельно.

Порядок оплаты согласовывается сторонами по договорённости. Но обычно оплата за квартиру и коммунальные услуги производится нанимателем в порядке предоплаты (кроме коммунальных платежей за первый месяц пользования).

Особое внимание в договоре найма следует уделить условию о страховом депозите, то есть той сумме, которую вы платите собственнику в момент заключения договора с возможностью производить вычеты в случае причинения ущерба жилью или имуществу собственника по вашей вине.

В договоре необходимо зафиксировать сумму уплаченного депозита, предусмотреть порядок осуществления вычета и установления вашей вины в причинении ущерба, а также порядок и сроки возврата депозита.

Обычно собственник возвращает депозит в момент подписания акта возврата квартир, когда расторгается договор.

Иногда собственник в договоре указывает на удержании 100% депозита в качестве штрафа при условии, что наниматель захочет расторгнуть договор до окончания срока его действия. В такой ситуации есть несколько вариантов поведения.

Первый вариант: согласиться и прописать в договоре встречное условие, согласно которому, если собственник желает расторгнуть договор раньше срок, то он возвращает депозит в двойном размере (т.е. по факту возвращает депозит и дополнительно оплачивает нанимателю услуги агента, к которому последний вынужден будет обратиться).

Второй вариант: попытаться убедить собственника, что расторжение договора нанимателем – это право, предоставленное ГК РФ (п.

1 ст 687 ГК РФ), и устанавливая за это штраф, наймодатель нарушает положения закона.

По своей природе штраф – это санкция за какие-либо нарушения, а вы пользуетесь своим законным правом. Какие могут быть санкции в такой ситуации?

Третий вариант: не спорить и не ссориться с наймодателем, если припрёт, то обратитесь в суд и попытаетесь отстоять свой депозит, ссылаясь на судебную практику, которая поддерживает позицию, указанную во втором варианте. Но суд в России — это большая лотерея, поэтому лучше заранее договориться о судьбе депозита.

Срок договора найма. По сроку заключения выделяют краткосрочный (менее одного года) и долгосрочный (более одного года) договоры найма.

Предельный срок договора найма согласно ГК РФ составляет не более пяти лет.

Это значит, что если стороны заключат договор на срок более пяти лет, договор будет всё равно признан заключённым на пять лет.

Важно знать, что к договору найма, как уже было отмечено выше, не применяются положения о регистрации долгосрочного договора найма в органах росреестра (в отличие от договора аренды), поскольку законом это прямо не предусмотрено.

Несмотря на это многие риелторы ошибочно полагают, что договор найма, заключённый на срок более одного года, необходимо регистрировать, и советуют собственникам заключать договор на срок, равный 11 месяцам.

В принципе для квартиранта это неплохо, потому что за год можно понять, нравится ли вам квартира, хотите вы в ней остаться или нет, насколько сложно вам строить свои отношения с собственником.

И соответственно, если на все три вопроса ответ отрицательный, через год можно съехать с  квартиры без потери страхового депозита. В любом случае продлить договор или заключить долгосрочный договор найма ы всегда успеете.

Расторжение договора найма. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ договор найма может быть расторгнут по соглашения сторон, наймодателем в одностороннем судебном порядке (за нарушения, указанные в ст.

687 ГК РФ) или нанимателем в одностороннем внесудебном порядке в любое время (при условии согласия всех проживающих в жилом помещении граждан) с уведомлением наймодателя не менее чем за три месяца.

Какие ситуации могут возникнуть при заключении договора найма, связанные с его расторжением.

Иногда стороны фиксируют в тексте договора срок уведомления наймодателя о расторжении договора менее чем три месяца. В итоге это положение вступает в противоречие с положением закона.

Чем это может грозить для нанимателя? Наймодатель вправе потребовать от нанимателя подать уведомление о расторжении договора найма за три месяца и всё это время наниматель обязан будет уплачивать плату за пользование.

Так что советую заранее подавать такое уведомление.

Как строить свои отношения с собственником, каждый наниматель решает самостоятельно, однако чтобы не было проблем в будущем, лучше заранее подумать об условиях договора найма и попытаться соблюсти в договора баланс интересов обеих сторон.

Ещё по этой теме:
Как найти квартиру в Москве.
Договор аренды квартиры (образец).

Источник: http://gogomoscow.ru/dogovora-nayma-uslovia/

Правила оформления договора коммерческого найма жилого помещения

Соглашение коммерческого найма обязано быть заключено в том случае, когда собственник жилого помещения планирует его сдать в использование.

Что представляет собой данный документ? Нужно ли его регистрировать? Какими законами регулируется?

Рассмотрим подробней интересующие вопросы.

Законодательный аспект вопроса

Все основные вопросы относительно соглашения о коммерческом найме регулируются Гражданским Кодексом РФ, в частности:

  • ст. 681 – рассматривает вопросы относительно условий договора;
  • ст. 671 – дает четкое определение соглашения о коммерческом найме;
  • ст. 688 – описывает разновидности данных видов документов;
  • ст. 677 – о целях назначения жилой недвижимости;
  • ст. 673 – рассматриваются вопросы относительно требований к помещению.

Перечень не является исчерпывающим, однако содержит в себе все необходимые сведения по рассматриваемому вопросу.

В каких случаях заключается

По сути, если жилое помещение будет передаваться близким родственникам либо знакомым, в подписании официального договора нет необходимости.

Одновременно с этим нужно понимать, что каждая из сторон в такой ситуации подвержена риску:

  • собственник жилья рискует в неполучении оплаты. Отсутствие документа приводит к тому, что доказать факт сдачи будет невозможно;
  • жильцы лишены возможности защитить себя от принудительного выселения из полученной в аренду жилой недвижимости.

Исходя из этого, можно с уверенностью говорить о том, что соглашение коммерческого найма необходимо с целью фиксации взаимных прав и обязанностей.

Правила составления

Форма

Скачать образец договора коммерческого найма жилья.

Соглашение коммерческого найма должно быть подписано исключительно в письменном виде и не требует обязательного обращения в нотариальный орган.

Составить документ своими силами не составит большого труда.

Для этого нужно обязательно указать в нем такого рода сведения, как:

  • персональные сведения относительно каждой стороны соглашения – наймодателе (собственнике жилого имущества) и нанимателе (непосредственно о самом жильце). Если совместно с нанимателем будут заселены члены его семьи, то информация о них также должна отображаться в договоре;
  • объекта найма. Необходимо как можно подробней сделать описание сдаваемой недвижимости: адрес месторасположения, занимаемая площадь, кадастровый номер (это не обязательно, но лучше указать);
  • сумма и регулярность оплаты по составленному соглашению. Если периодичность и размер оплаты не установлен договором, то вступает в силу жилищная норма, предусматривающая ежемесячную оплату (до 10 числа каждого месяца);
  • период действия. Если срок действия соглашения не будет отображен, то на основании законодательства РФ он действует в течение 5 лет.

Без этой информации договор не может считаться официально заключенным. По предварительному согласию сторон, можно указывать сведения относительно того, обязан наниматель делать ремонт в недвижимости либо же нет, а также возможность поднайма.

Существенные условия

К существенным условиям относят положения, отображение которых является обязательными по законодательству РФ, и без которых соглашения будет считаться таким, как недействительным.

Единственным обязательным условием в договоре принято считать отображение предмета сделки.

В договоре обязательно должны быть отображены параметры передаваемой во временное использование жилой недвижимости (адрес месторасположения, суммарная площадь и жилая, число комнат и так далее).

Дополнительные

К дополнительным условиям относятся те, которые прописаны в Гражданском и Жилищном Кодексе РФ по вопросу прав и обязанностей владельца и нанимателя.

Основной особенностью данной группы считается тот факт, что сторонам соглашения предоставляется право выбора:

  • включать имеющиеся условия в той форме, которые они отображаются в законодательстве РФ;
  • видоизменять предусмотренные законодательством РФ условия на свое усмотрение.

К примеру, на основании пункта 1 ст. 681 Гражданского Кодекса РФ ремонтные работы являются обязанностью нанимателя. Однако в соглашении можно предусмотреть полный либо частичный ремонт непосредственно самим владельцем жилья.

Еще одной особенностью дополнительных условий является взаимность. Говоря простыми словами, если у владельца жилой недвижимости имеется какая-либо обязанность, то у нанимателя имеется определенное право требовать выполнения взаимосвязи.

Что необходимо учесть

В процессе проживания на условиях подписанного соглашения коммерческого найма, наниматели в обязательном порядке должны выполнять не только условия соглашения, но и непосредственные требования законодательства РФ.

В случае существенного правонарушения применения жилой недвижимости, может наступить досрочное расторжение соглашения и дальнейшее принудительное выселение.

Допускается возможность формирования главных обязанностей нанимателей, которые прописаны Гражданским Кодексом РФ, а именно:

  • возможность применение жилого имущества исключительно по прямому назначению. Иными словами, просто жить в нем;
  • возможность обеспечить надлежащий уровень технического состояния полученного в право пользования имущества;
  • выполнение в оговоренные сроки обязанностей по вопросу внесения платежей.

Дополнительно стоит помнить об установленном запрете на осуществление строительных работ по вопросу перепланировки и переустройству жилой недвижимости, поэтому это можно исключительно с согласия собственника квартиры либо иного жилого имущества.

Порядок регистрации

В нотариальном заверении договора о найме нет необходимости.

Однако если одна из сторон изъявила желание, то документ может быть заверен нотариальным органом. Нередко подобное требование выдвигается в процессе подписания соглашения между физическим лицом и компанией.

Долгосрочное соглашение в обязательном порядке подлежит регистрации в территориальном представительстве Росреестра. Регистрацию может провести одна из сторон, поскольку противоположная сторона может и не присутствовать во время этой процедуры.

Для регистрации необходимо подготовить:

  • соглашение о найме в 3 экземплярах;
  • подлинник свидетельства о праве собственности на жилую недвижимость;
  • оригинал и копии паспортов;
  • сформированное заявление относительно постановки на учет в Росреестре.

На основании поданной документации регистрация осуществляется в течение 3 календарных дней.

Стоимость государственной пошлины для физических лиц составляет 2 тысячи рублей. Причем ее должны оплатить обе стороны с отношением 50%:50% (платят по 1 тысяче каждая сторона).

В процессе заключения соглашения между физическим лицом и компанией во время регистрации в ЕГРН размер госпошлины составляет 22 200 рублей. Также как и в предыдущем случае, сумма делится равными частями.

Соглашение коммерческого найма подразумевает под собой передачу жилой недвижимости владельцем иным лицам для непосредственного проживания. Данная разновидность документации относится к срочному и подлежит регистрации в Росреестре, если его период действия более 1 календарного года.

Особенности в составлении и содержании

Согласно ст. 671 ГК РФ под наймом подразумевается возможность предоставления нанимателю и его членам семьи недвижимого имущества в использование на определенный срок.

Соглашение коммерческого найма несет под собой возмездный характер (на основании ст. 671 ГК РФ).

На сегодня можно выделить такие особенности договора, как:

  • непосредственным наймодателем может выступать законный собственник либо же доверенное лицо, только об этом нужно прописывать заранее;
  • нанимателем жилого имущества по соглашению может являться исключительно физическое лицо, поскольку компании, вне зависимости от формы собственности, подобного рода объекты могут передавать на временное применение только на основании аренды;
  • основным назначением данной разновидности соглашений принято считать применение недвижимого имущества исключительно для физических лиц. Осуществление предпринимательской либо же производственной деятельности в подобных помещениях категорически запрещается.

Наличие прав собственности на объект жилой недвижимости предоставляет свободу действий по вопросу распоряжения помещением.

О правилах и особенностях составления рассмотренного вида договоров рассказано в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/arenda/dogovor-kommercheskogo-najma.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.