Арендная плата за нежилое помещение – пример расчета

Содержание

§.5.1.Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Арендная плата за нежилое помещение - пример расчета

Размерарендной платы – существенное условиедоговора, при отсутствии согласованногосторонами в письменной форме условияо размере арендной платы договор арендысчитается незаключенным. Размер аренднойплаты может изменяться по соглашениюсторон.

Размерарендной платы зависит от следующихпоказателей: места расположения здания(центр или окраина); техническогосостояния здания (степень износа,строительный материал, из которогопостроено здание; назначения помещения(биржевая, банковская, правоохранительная,научная деятельность, игорный бизнес,социальная защита малоимущих граждани т.д.); принадлежности здания к памятникамистории, культуры, архитектуры; степениобустройства (лифт и т.п.); пригодностиздания для коммерческой эксплуатации;вида помещения (основное или вспомогательноепомещение, подвал); фактической площадиздания. Данный перечень не являетсяисчерпывающим. Общий размер аренднойплаты за здание рассчитывается путемсуммирования платежей за аренду отдельныхпомещений здания. Плата за пользованиезданием или сооружением включает платуза пользование земельным участком, накотором оно расположено, или передаваемойвместе с ним соответствующей частьюучастка, если иное не предусмотренозаконом или договором. Следовательно,договором или законом может бытьпредусмотрена раздельная плата за землюи аренду здания или сооружения.

Впредусмотренных законом случаях(например, в случаях аренды государственногоимущества) применяется нормативныйспособ расчета ставок арендной платы,устанавливаемый или регулируемыйуполномоченными на то государственнымиорганами.

Обычно ставка арендной платыустанавливается за единицу площадиарендованного здания – 1 квадратныйметр. Стороны могут отдать предпочтениеи иным показателям.

Если аренда зданияносит долгосрочный характер, то какправило применяется годовая ставка.

С01 апреля 2002 года, ПостановлениемПравительства Москвы от 26.02.2002г.

№ 150-ПП«О порядке расчета ставок аренднойплаты за нежилые помещения, находящиесяв государственной собственности городаМосквы», в Москве установлена минимальнаяставка годовой арендной платы за 1 кв.м.

общей нежилой площади в размере 490рублей, а базовый размер стоимостистроительства 1 кв.м. нежилой площадипри расчете арендной платы в размере13.300 рублей.

Существуетметодика расчета арендной платы запользование объектами нежилого фонда,находящимися в собственности городаМосквы, которая регулируется Приложением№ 3 к Постановлению Правительства Москвыот 22.01.2002г.

№ 68-ПП. Рассчитанная всоответствии с данной методикой величинаарендной платы не включает стоимостькоммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет двесоставляющие, рассчитываемые отдельно:

  • Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;
  • Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Аренднаяплата рассчитывается индивидуальнодля каждого объекта аренды без прямогоучета вида деятельности арендатора.Формула расчета арендной платы имеетвид:

АПЛ= Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S •Кд • Ккор),

АПЛ– годовая величина арендной платы;

Азатр– затратная составляющая аренднойплаты;

Адох– доходная составляющая арендной платы;

ОТ– отчисления на реновацию нежилогофонда, включающие амортизацию иисчисляемые в размере не менее 2% отинвентаризационной стоимости объектааренды (в ценах текущего года).

ВеличинаОТ определяется по формуле: ОТ= Синв•Кот

Синв– инвентаризационная стоимостьарендуемой площади по данным Московскогогородского бюро технической инвентаризации(в ценах текущего года);

Кот– коэффициент отчислений на реновацию,устанавливаемый нормативным актомгорода Москвы на текущий год в пределахот 0,02 до 0,05

НКЛР– величина накладных расходов, состоящаяиз стоимости затрат собственника наоформление объекта для сдачи его варенду (в ценах текущего года);

СТР– величина страхового взноса заарендуемый объект (в ценах текущегогода);

ОЦ– оценка рыночной стоимости 1 кв.м.арендуемого объекта;

S– площадь арендуемого объекта;

Кд– коэффициент доходности 1 кв.м. арендыобъекта, устанавливаемый нормативнымактом города Москвы на текущий год;

Ккор– корректирующий коэффициент, отражающийстепень прав арендатора в отношенииарендуемого имущества.

ВеличинаАрендной платы АПЛ изменяется ежегоднов зависимости от изменений показателейвсех составляющих формул расчетаарендной платы. Изменения показателейзависит, в частности, от уровня инфляции(величины дефлятора), закладываемого вочередной годовой бюджет г.Москвы.

Источник: https://StudFiles.net/preview/405665/page:8/

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы.

Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя.

Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  • Техническое состояние помещения;
  • Степень изношенности здания;
  • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  • Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц.

В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка.

Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником.

При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной.

В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль.

Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем, где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения.

Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий.

Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3.

Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов.

В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы.

Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб.

, а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Источник: http://bazazakonov.ru/raznoe/raschet-arendnoi-platy-za-nejiloe-pomeshenie-primer-i-pravila-rascheta/

Как рассчитать арендную плату за активы в аренду

Как рассчитать арендную плату за активы в аренду

Необходимость рассчитать арендную плату может возникнуть, например, когда предстоит решить судьбу непрофильных активов, то есть имущества, не задействованного в основной деятельности (подробнее об этом см. Как поступить с непрофильными активами, Как управлять непрофильными активами, Что выгоднее: продать транспортное средство или сдать его в аренду). Это может быть:

Методика расчета арендных платежей по каждому из этих видов активов может отличаться, определяясь с ней, стоит принять во внимание, что она может принимать разные формы, например, такие как:

Можно установить форму оплаты в одном из вышеперечисленных видов или в их комбинации.

Если по договоренности сторон предусмотрен выкуп арендованного имущества, то в состав ежемесячной арендной платы (кроме эксплуатационных расходов) включается выкупная цена этого актива (разбитая на части).

Если договором не предусмотрено условие выкупа, можно договориться о зачете ранее перечисленных арендных платежей в выкупную цену. Договоренность эту можно закрепить дополнительным соглашением к данному договору.

Как рассчитать сумму арендной платы за недвижимое имущество

Среди объектов недвижимого имущества, которое оправдано сдавать в аренду, может быть

часть офисного или производственного помещения, земельные участки сельскохозяйственного назначения, не используемые в основной деятельности.

  • в полном размере;
  • частичная оплата (например, только за электроэнергию). В этом случае может быть предусмотрена фиксированная сумма расходов, которую оплачивает арендодатель, а оплата расходов, превышающих этот фикс, войдет в обязанность арендатора.

Если ставку арендной платы сделать чуть ниже рыночной, можно среди обязанностей арендодателя указать внесение всех эксплуатационных платежей.

Кстати, по желанию собственника в качестве арендной платы может быть установлена сумма эксплуатационных платежей.

Но не всегда понятно, как определить размер арендных платежей.

Так, если заявить небольшую сумму, может не хватить даже на уплату налога на землю, если цену завысить, вряд ли кто захочет взять землю в аренду.

Поэтому в качестве арендной платы можно установить долю урожая (сельхозпродукции), а также сумму, равную ставке ежегодного налога на землю и т. д.

Как определить арендную плату за движимое имущество

Среди движимого имущества, которое сдают в аренду чаще всего, автомобили и оборудование.

Чтобы рассчитать допустимый для компании-арендодателя размер арендных платежей за эти активы, можно использовать рыночную стоимость актива, норму амортизационных отчислений, индикатор доходности, коэффициент инфляции (индекс потребительских цен).

Совет:  рассчитывая арендную ставку на автомобиль, примите во внимание его рыночную стоимость

Елена Сережкина , генеральный директор ООО «Замок-сервис плюс»

Сдавая автомобиль в аренду и рассчитывая арендную ставку, стоит учитывать рыночную стоимость этого имущества, поскольку балансовая стоимость может существенно отличаться от нее.

Это возможно, если автомобиль в очень хорошем состоянии с минимальным пробегом (например, несколько лет стоял в отапливаемом гараже) или, наоборот, в плохом, поскольку машина эксплуатировалась каждый день и оставлялась на хранение на открытой стоянке. Разница между балансовой и рыночной стоимостью может достигать трети.

Если не получается рассчитать рыночную стоимость машины, можно сделать это экспертно. Для этого предстоит сравнить цены на такие же авто (марка, год выпуска, пробег, состояние и др.) на авторынке и определить среднюю.

Совет:  при сдаче имущества в долгосрочную аренду в договоре не обязательно указывать фиксированную арендную плату

Елена Сережкина , генеральный директор ООО «Замок-сервис плюс»

Если планируется сдать имущество компании в долгосрочную аренду, в договоре можно вместо фиксированной суммы арендных платежей предусмотреть механизм их расчета. При этом такой алгоритм должен быть простым и понятным. В частности, в нем могут быть указаны:

К примеру, может быть предусмотрено условие перерасчета арендных платежей раз в год в соответствии с индексами цен, которые регулярно меняются.

Последние можно найти на сайте Росстата для любого региона России или на сайте Минэкономразвития России.

Если такое условие есть в договоре, последний не понадобится перезаключать каждый год (при этом арендные платежи будут расти), а будет достаточно пролонгировать на тех же условиях.

Ведь такое увеличение арендной платы (в результате корректировки на процент индексации) можно расценивать как исполнение указанного условия договора, но не его изменение.

Елена Сережкина , генеральный директор ООО «Замок-сервис плюс»

Для передачи в аренду автомобиля финансисты рассчитали сумму ежемесячной арендной платы. Для этого они определили его рыночную стоимость (1 500 000 руб.

), основываясь на ценах реализации таких же автомобилей (аналогичной марки, с таким же пробегом, годом выпуска, внешним состоянием), указанных на специализированных интернет-сайтах.

Затем вычислили ежемесячную норму амортизации. С учетом того, что актив состоит в четвертой амортизационной группе (срок его полезного использования – шесть лет), этот показатель составил 1,38 процента ((1 : (6 лет × 12 мес.) × 100%).

Далее согласовали коэффициент доходности с собственниками, который составил 1,2.

И уточнили на сайте Росстата индекс потребительских цен, который на последнюю отчетную дату составил 112 процентов (1,12 ед.).

Затем с помощью формулы на основании этих данных рассчитали сумму ежемесячной арендной платы, которая составила 27 820,8 руб. (((1 500 000 руб. × 1,38%) : 100%) × 1,2 × 1,12).

Далее этот расчет арендной платы рекомендовали включить в договор аренды и отразить в нем в качестве обязательного условия пересчет суммы платежей раз в год.

Источник: https://fd.ru/recommend/1911-kak-rasschitat-arendnuyu-platu-zaperedavaemye-varendu-aktivy

Арендная плата в 2018 году: расчет, порядок установления, начисления. размер, повышение и понижение ставки | Жилищный консультант в 2018 году

1898

статьи:

Что такое арендная плата?

Арендой, согласно действующей редакции ГК РФ, признается временное (срочное) владение имуществом любого типа, подразумевающее целевое использование и возмещение собственнику денежной суммы, установленной в договоре аренды. На основании возмездности договора вводится понятие арендной платы, раскрытое в рамках статьи 614 ГК РФ.

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени.

Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором.

На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

  • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
  • Транспорт и иную технику, прокат  (установлен статьей 626 ГК РФ).
  • Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
  • Финансовые активы (лизинг).
  • Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

  • Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе найма. Данный вид является наиболее применимым.
  • Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  • Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до налогообложения, так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
  • Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
  • Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре.

Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата, в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке.

Поскольку заключение договора аренды является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ.

Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно.

Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66).

Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества.

Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки. Исключение составляет государственное имущество, в частности земля, на размер платежей которой влияет базовая ставка арендной платы, регламентированная муниципальными подзаконными актами.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование арендатору. В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

  1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
  2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год. В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
  3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
  4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
  5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту.
  6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
  7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью арендодателя, кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды.

Досрочная выплата не всегда означает прекращение действия договора.

В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца.

Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед, что фактически означает предоплату.

В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь статьей 621 ГК РФ, решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Вопрос: Я заключила договор аренды квартиры сроком на 5 лет.

Изначально оговаривалось, что территория будет использоваться для проживания.

Тем не менее, наниматель начал заниматься прямо в квартире бизнесом, ожидая получать большую прибыль. Является ли это нарушением? Кристина.

Ответ: Данный вопрос должен рассматриваться с точки зрения жилищного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 606 ГК РФ, любой доход, полученный нанимателем на арендуемом участке, становится его собственностью.

Также в ГК РФ оговаривается, что любая порча имущества может повлечь одностороннее расторжение договора.

Тем не менее, согласно статье 2 ЖК РФ, для осуществления коммерческой деятельности на территории квартиры, она должна быть переведена в разряд нежилого фонда. Таким образом, использование арендованной квартиры в коммерческих целях незаконно.

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав.

Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами.

Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

  • Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
  • Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
  • Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
  • Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/arendnaya-plata/

4.1.Методика расчета арендной платы за коммерческие помещения

            Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

            Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

            В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами.

Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

            С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г.

№ 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м.

общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

            Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.

01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

            Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

            Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

            Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

            Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

            В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами.

Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

            С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г.

№ 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м.

общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

            Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.

01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

            Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

            Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

Источник: http://www.srinest.com/book_996_chapter_10_1._OBEKT_ARENDY.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.