что такое аккредитив при покупке недвижимости?

Содержание

Аккредитив при покупке недвижимости. Договор аккредитива

Что такое аккредитив при покупке недвижимости?

Покупка недвижимости относится к категории операций с большим риском, поэтому продавец может потребовать совершать сделку только с использованием аккредитива.

Это вполне объяснимо, так как расчеты с использованием такой системы – это самый надежный вариант для обеих сторон.

Именно поэтому требуется подробно рассмотреть не только, что это такое, но и как оно работает в реальности.

Сделки с недвижимостью

Если рассматривать такой вид взаимодействия в наиболее упрощенной форме, то покупатель покупает объект, платит за него деньги, а продавец продает его по цене, на которой было достигнуто соглашение, и получает деньги. Тут все довольно просто, однако есть определенные нюансы.

Важно понимать, что сделка купли-продажи будет признана состоявшейся исключительно в случае успешной регистрации договора купли-продажи в соответствующих регистрирующих структурах.

Вполне реальна такая ситуация, когда договор подписан, и даже отнесен покупателем в органы регистрации, но тут продавец передумал продавать свою недвижимость.

Он направляется в Росреестр, чтобы забрать заявление о намерении реализовать недвижимость.

В таких случаях возникает проблема, особенно если на этот момент деньги уже были переданы продавцу. Для их возврата потребуется обращаться в суд, что является довольно длительным и затратным делом.

Тут получается ситуация, когда и заплатить сразу нельзя, но и не отдать деньги тоже не получится, ведь у продавца не будет гарантии, что покупатель после регистрации отдаст деньги.

В этом случае для обеих сторон велик риск остаться как без денег, так и без квартиры.

Общая характеристика

Аккредитив – это одна из современных форм расчетов безналичным способом, используемая для взаимодействия продавца и покупателя. По сути – это гарант безопасности и законности осуществления любых сделок.

Для физических лиц аккредитив при покупке недвижимости обладает таким неоспоримым преимуществом, как и все операции в безналичной форме: это отсутствие необходимости наличия большой суммы денег на руках, а также беспокойства за их транспортировку. При оформлении аккредитива покупатель уполномочивает банк на перевод определенной суммы денежных средств на счет продавца после того, как им будут выполнены и подтверждены определенные обязательства по договору.

Если говорить о том, как применить аккредитив при покупке недвижимости, то тут есть определенные особенности. Схема расчетов в данном случае выглядит определенным образом.

Между покупателем и продавцом оформляется договор о том, что для взаиморасчетов по сделке будет использоваться именно такая форма.

Договор аккредитива содержит всю информацию о том, какие будут использованы условия оплаты и способы извещения сторон, а также реквизиты участников сделки.

Покупатель должен обратиться в банк, который его обслуживает, чтобы оформить там аккредитив. В обслуживающем банке продавца тоже открывается специальный счет.

На него банком покупателя будут перечислены финансовые средства со счета его клиента. Получается, что средства на аккредитивном счете продавца обычно находятся еще до начала оформления сделки.

В этом и состоит суть защищенности для обеих сторон.

Как получить средства

Денежные средства для продавца станут доступными только тогда, когда будет завершена сделка купли-продажи, а в банк будут предоставлены все необходимые для ее подтверждения документы. Если сомнений в их законности, правильности и достоверности не возникнет, то банком продавца будут списаны средства с аккредитивного счета на счет клиента.

Необходимое документарное подтверждение

Такой тип сделок, как покупка недвижимости, предполагает предоставление договора купли-продажи дома или квартиры, который прошел процедуру государственной регистрации.

Некоторыми банками запрашиваются выписки из единого государственного реестра прав, которые подтвердят право собственности покупателя на купленную недвижимость.

При нахождении счетов продавца и покупателя в одном и том же банке схема становится значительно проще.

Преимущества аккредитива

Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то тут имеется целый комплекс преимуществ для обеих сторон сделки. Для продавца это будет гарантия получения денежных средств в полном объеме от покупателя.

Деньги будут находиться на аккредитивном счете покупателя уже на момент заключения сделки, поэтому он будет уверен в их сохранности.

Банк гарантирует оплату в том случае, если продавец представит все требуемые документы и будет соблюдать условия аккредитива.

Покупатель может рассчитывать на полную гарантию сделки: если по каким-то причинам сделка не состоится, то возврат денежных средств будет произведен в полном объеме. Если продавцом не будет выполнено хоть одно условие аккредитива, то платеж банком не будет произведен.

Покупка недвижимости с использованием аккредитива позволяет не вносить предоплату или оплачивать сделку по частям.

Безналичный способ взаимодействия является безопасным и удобным.

За соблюдением условий договора пристально следят третьи лица, то есть банкиры.

Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то в правильности и законности его оформления заинтересованы не только участники сделки.

Кредитные организации в данном случае тоже несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

В данном случае гарантировано, что исполняющим банком для оплаты не будут приняты поддельные или не до конца оформленные документы по сделке. Когда гарантом сделки выступает кредитное лицо, то есть используется аккредитив при покупке недвижимости, то это всегда является признаком надежности.

Недостатки аккредитива

При том что такая форма взаиморасчетов имеет целый комплекс положительных моментов, есть тут и определенные недостатки.

Документооборот довольно сложен, так как на каждом этапе сделки требуется его тщательный контроль.

Оформление договора аккредитива и проведение операций по нему обычно сопровождается необходимостью оплаты комиссии. Обычно ее сумма зависит от суммы сделки.

Почему не используется

Мало кто сейчас использует при покупке недвижимости аккредитив. Сбербанк уже давно предлагает своим клиентам воспользоваться такой защищенной услугой. Такую форму взаиморасчета часто сравнивают с использованием банковских ячеек, однако используют его гораздо реже.

Методы имеют сходства, но есть и сильные различия. Использование ячейки предполагает наличие денег в физическом проявлении, а для второго случая – это безналичные расчеты, и в этом и состоит аккредитив.

Сбербанк предоставляет оба варианта, однако чаще всего клиенты останавливаются на первом из них.

Связано это со многими моментами. Внесение клиентом средств в банковскую ячейку производится тайно, то есть он не разглашает банку ее содержимого. В этом случае у продавца не может быть уверенности в честности покупателя.

И в этом случае банк не несет никакой ответственности, даже если уже будет заключен договор купли-продажи.

Аккредитив в этом случае защищает обе стороны, так как кредитное учреждение несет ответственность за любые нарушения при оформлении сделки.

Заключение

Применение при покупке недвижимости аккредитивной формы расчетов признается специалистами хорошим вариантом. Банки заинтересованы в успехе проводимой сделки, поэтому тщательно будут следить за ней на каждом этапе.

Источник: http://.ru/article/177224/akkreditiv-pri-pokupke-nedvijimosti-dogovor-akkreditiva

Аккредитив при покупке недвижимости — преимущества и недостатки

Сегодня при приобретении недвижимого имущества (жилых, коммерческих объектов) используются разные схемы расчетов.

Они могут подразумевать наличные или безналичные платежи, внесение средств частями и так далее.

Одним из вариантов является аккредитив при покупке недвижимости. На нем мы и остановим свое внимание в рамках данного текста.

Что такое банковский аккредитив

Это одна из форм безналичных расчетов за приобретенную недвижимость. Благодаря аккредитиву банк является гарантом закрытия сделки между покупателем и продавцом. Ведь оплата за имущество будет проведена только после регистрации перехода прав на него в Росреестре.

Аккредитив часто используется в тех случаях, когда между покупателем и продавцом не установилось достаточного доверия.

Поэтому помощь банковского учреждения при исполнении договора на приобретение недвижимого имущества не будет лишней.

При аккредитиве покупатель открывает в своем банке специальный текущий счет, куда кладутся средства за интересующий объект.

После того, как права на квартиру или дом будут зарегистрированы за покупателем, деньги переводятся на счет продавца.

Своего рода аккредитив это та же банковская ячейка. Но если из нее продавцу можно будет потом забрать наличность, то на условиях аккредитива средства перечисляются в безналичном порядке.

Аккредитив не является формой кредитования. Поэтому, не сведущей в финансовых вопросах стороне сделки, бояться не о чем.

Общая характеристика

Аккредитив является своеобразной формой банковской ячейки.

Покупатель недвижимости кладет туда средства для перечисления их продавцу после наступления определенного события.

В случае с недвижимостью это, как правило, регистрация перехода всех прав на нее в Росреестре.

Деньги, которые положены на счет на условиях аккредитива уже нельзя будет впоследствии снять по своей инициативе (за исключением случаев, когда сделка так и не состоялась). Таким способом продавец может себя обезопасить от того, что со временем неожиданно ухудшится финансовое положение покупателя.

Для открытия аккредитива между банком и клиентом подписывается отдельный договор, но перед этим покупатель пишет заявление на имя финансового учреждения. В нем должны присутствовать:

  • данные по продавцу и покупателю;
  • описание объекта недвижимости, который будет предметом сделки;
  • планируемая сумма аккредитива, а также его тип.

В самом договоре с банком оговариваются перечень документов, требуемых для совершения платежа, тариф за обслуживание аккредитива, прочие важные моменты.

В частности, прописываются взаимные обязательства сторон, их ответственность друг перед другом, а также порядок прекращения взаимоотношений.

Нужно также определить срок, на который открывается аккредитив. Он может быть любым. Если до его истечения, сделка по продаже недвижимости не будет завершена, то сотрудничество с банком возможно пролонгировать.

Аккредитивы встречаются разных типов. Есть так называемый безотзывный аккредитив. Он предполагает, что после открытия его не разрешается отозвать в одностороннем порядке.

Условия аккредитива могут предусматривать сразу перечисление части суммы продавцу в виде аванса, не дожидаясь оформления имущества покупателем.

Такой платежный инструмент получил название аккредитива с красной оговоркой.

Существует еще так называемый покрытый аккредитив. Смысл его состоит в том, что деньги заранее переводятся на счет продавца недвижимости. Однако распорядиться ими можно только после полного закрытия сделки.

Основные преимущества

Прежде всего, аккредитив является гарантией совершения сделки по купле — продажи недвижимости как жилой, так и нежилой.

Продавец по данной схеме обычно получает деньги только после регистрации за покупателем права собственности в Росреестре.

Таким образом обе стороны страхуют себя от главных рисков.

Покупатель может обезопасить себя от того, что продавец, получив деньги, передумает отчуждать квартиру, откажется выселяться из жилья или не захочет заниматься его перерегистрацией. Продавец же получает уверенность в том, что деньги за объект поступят в полном объеме и в установленный договором срок.

Если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована (проблемы с документами, юридическая невозможность продать квартиру), внесенные средства возвращаются назад покупателю. То же самое происходит и в случае, когда право собственности на недвижимость не зарегистрировано на момент истечения срока действия аккредитива.

Кроме того, для покупателя снижаются риски покупки жилья с обременением (залогом, ипотекой, арестом и т.д.). Ведь банк, прежде чем открывать аккредитив, проверит по квартире все документы и выяснит по своим каналам другую информацию о недвижимости.

Не нужно также в наше неспокойное время забывать и о мерах безопасности. Ведь далеко не каждый рискнет привезти с собой на сделку крупную сумму наличности и перемещаться с ней по городу после завершения операции. Отпадает необходимость и в пересчитывании средств на месте.

Недостатки

Главным из них является то, что банки берут высокую комиссию за оказание услуги.

Она может составлять в зависимости от условий аккредитива и условий сделки несколько десятков тысяч рублей.

Также к сложностям можно отнести понятный далеко не каждому документооборот.

Например, банк может потребовать все документы по недвижимости, а также подтверждение принадлежности средств покупателю объекта. Кроме того, следует найти надежный банк.

https://www.youtube.com/watch?v=7xhu96wKzI8

Не каждое финансовое учреждение согласится открыть для покупателя квартиры аккредитивный счет.

Практическое применение

Итак, как же работает схема с расчетами по аккредитиву. На первом этапе стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли — продажи конкретного объекта недвижимости.

После этого покупатель идет в свой банк, открывает счет (если его там раньше не было) и пишет заявление по аккредитиву.

После подписания соглашения по обслуживанию покупатель недвижимости кладет на счет нужную сумму средств, предназначенную для продавца. Ее банк переводит на реквизиты последнего.

Дальше аккредитив передается продавцу напрямую или через его банк (если счета сторон сделки по недвижимости находятся в разных учреждениях).

Стороны принимают обоюдное участие в регистрации права собственности на недвижимость за покупателем. Вслед за тем, как на экземпляре договора сотрудник Росреестра поставил необходимые отметки, продавец идет в банк и получает свои средства от продажи.

Подводя итог, следует сказать, что расчеты с помощью аккредитива могут защитить от многочисленных фактов мошенничества на рынке недвижимости.

Ведь гарантом безопасности и чистоты сделки будут выступать банки.

Конечно, их услуги могут стоить недешево, но иногда лишние расходы могут пойти только во благо как продавцу, так и покупателю.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti.html

Как открыть банковский аккредитив при покупке квартиры

Аккредитив – виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу.

Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника.

Несмотря на наличие минусов, у данной формы взаиморасчета есть важное преимущество – продавец гарантированно получит полную оплату по договору, если добросовестно выполнит его условия, и цена за это будет невелика.

Что такое банковский аккредитив

При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента.

Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными.

Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.

Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней.

С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так.

Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.

Аккредитив – это безналичная «ячейка». В банке открывается специальный аккредитивный счет (эта функция возлагается на приобретателя жилья), куда поступает денежная сумма за совершенную покупку.

Затем она перечисляется на корреспондентский счет банка-исполнителя. Обычно это банк, где открыт счет продавца недвижимости.

Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет, ему перечислят зарезервированные деньги на его банковский счет.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив. Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива. Форма актуальна на сентябрь 2017 года.

Плюсы и минусы безналичного взаиморасчета

Соглашаясь на проведение сделки через аккредитивный счет, нужно представлять достоинства и недостатки подобного взаиморасчета.

Таблица 1. Преимущества и недостатки аккредитива

Преимущества Недостатки
Надежность и безопасность расчета между покупателем и продавцом Сделка проходит медленнее, чем при иных способах взаиморасчета
Не нужно проверять купюры на подлинность, оплачивая данную услугу банка Применяется сложный документооборот
Банк заинтересован в чистоте сделки, выполнении всех условий договора и тщательно это контролирует Если аккредитивный счет используется именно для сделки с квартирой, то некоторые банки (в частности, Сбербанк) взимают за это дополнительные комиссионные
При выполнении обязательств перед покупателем продавец гарантированно получает свои деньги Возврат денежной суммы покупателю возможен только через суд
Исключена пропажа денежной суммы (что возможно, например, при аренде банковской ячейки) Налоговые инспекторы узнают об этой сделке
При всех вышеперечисленных преимуществах открытие аккредитивного счета редко стоит дороже, чем аренда депозитарного сейфа, к которой добавляется оплата услуги по перерасчету денег Некоторые банки чрезмерно завышают стоимость такой услуги, из-за чего стороны выбирают иные методы взаиморасчета

Виды аккредитивов

Аккредитив является финансовым обязательством банка. Он обязуется выполнить поручение покупателя: выдать деньги продавцу недвижимости на определенных условиях.

Есть несколько видов аккредитива:

  • отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на подобный вариант, так как перечисление им денег зависит от добросовестности контрагента);
  • безотзывный аккредитив – покупатель не вправе его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
  • безакцептный аккредитив – после перерегистрации квартиры на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы сам, без присутствия плательщика;
  • покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
  • непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

Важно! При сделках с квартирой аккредитив только безотзывной.

Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца.

Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Стоимость «аккредитивной» сделки

Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей.

Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать.

Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.

Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
  • + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.

Несколько другие расценки заявлены банком «ВТБ 24»:

  • 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
  • 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
  • 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
  • 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.

«Промсвязьбанк» – еще одно топовое кредитное учреждение России. На своем сайте оно предпочитает называть аккредитив «электронной ячейкой» и предлагает гражданам воспользоваться ею всего за 2500 руб. (вне зависимости от размера вносимой суммы).

Особенности совершения сделки

Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:

  • составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
  • подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.

В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:

  • какой банк открывает аккредитив покупателю жилья (банк-эмитент);
  • какой банк выдаст продавцу деньги (банк-исполнитель);
  • кто является получателем «забронированной» денежной суммы;
  • какие документы обязан предоставить банку продавец, в какой срок;
  • кто из сторон несет расходы по открытию аккредитивного счета (обычно покупатель это делает за собственные средства, хотя стороны могут договориться как угодно);
  • в какой срок покупатель должен открыть аккредитив и внести на него деньги;
  • его ответственность за нарушение срока (в договоре указывается размер неустойки за каждый день просрочки).

Рис. 2. Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными.

Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика).

Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.

Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней.

Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Задайте свой вопрос по теме статьи

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/akkreditiv-pri-pokupke-kvartiry/

Аккредитив при покупке недвижимости — описание, порядок расчетов и оформление договора

Многие люди, когда им предлагают банковский аккредитив при покупке квартиры, пугаются, подозревая, что им пытаются навязать невыгодное кредитование.

Однако аккредитив при покупке недвижимости – средство расчетов, одинаково выгодное для покупателя и для продавца недвижимости.

Его используют, чтобы правильность расчетов контролировала третья сторона, то есть банк.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив для физических лиц – это гарантия банка, что все условия сделки по приобретению имущества пройдут как положено, согласно действующему законодательству, и все участники выполнят свои обязательства.

Такой тип расчетов можно использовать не только для покупки жилья, но и во всех иных случаях, когда покупатель и продавец не знают друг друга, а купля-продажа должна пройти без неприятных сюрпризов вроде отказа одного из партнеров от своих обязательств.

Аккредитационный счет выступает в роли банковской ячейки, куда покупатель закладывает деньги на определенных условиях, только в данном случае банковской организацией открывается особый безналичный счет вместо ячейки.

Продавец может получить денежные средства только после того, как подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем. Контроль над всеми действиями партнеров, участников программы, возлагается на банк, которому принадлежит аккредитивный счет.

Обман партнера в таких условиях становится невозможным.

Вариантов открытия аккредитива при покупке недвижимости существует множество, и банковские учреждения предоставляют возможность клиентам определить самый удобный и безотказный способ осуществления сделки по объектам недвижимого имущества с использованием аккредитования. Финансовыми организациями применяются следующие виды расчетов:

  • Безотзывной. Такой счет не может быть закрыт в одностороннем порядке банком или открывшем его участником операции. Отзывной вариант практически не применяется банками ввиду отсутствия любых гарантий для участников сделки.
  • Аккредитив с красной оговоркой. При такой операции эмитент требует от банковской структуры (исполнителя оплаты) некоторой суммы авансового платежа второму участнику сделки без требования от последнего документов.
  • Депонированный, или покрытый. В данном случае вся договорная сумма заранее аккумулируется на счете продавца, и ждет выполнения последним своих обязательств. Непокрытое аккредитование подразумевает, что банк, эмитирующий его, разрешает банковской структуре (исполнителю) снимать деньги со своего корсчета при выполнении продавцом договора.
  • Кумулятивный. Используется, когда внесение суммы плательщиком произошло, а продавец забрал только часть поступивших денег. Средства при этом остаются на текущем аккредитованном счету или передаются на новое аккредитование. Некумулятивный предусматривает отсылку денег назад, в эмитировавший аккредитацию банк.

Для чего нужен аккредитивный счет при покупке квартиры

Рынок недвижимости развивается с каждым годом.

Однако одновременно с увеличением спроса участились случаи недобросовестных сделок, когда покупатель перечисляет деньги, а продавец или не передает в собственность недвижимое имущество, или оно отягощено ипотечными обязательствами, которые не были указаны изначально, что делает соглашение сомнительным. Многие «черные риэлторы» работают по подобным схемам.

Чтобы защитить вложения без всяких рисков, на помощь покупателю приходит аккредитование, применение которого гарантирует, что продавцу не достанутся деньги, пока он не предоставит банку информации, подтверждающей чистоту сделок по приобретению недвижимого имущества. Проверять эти документы будут банковские специалисты, а не покупатель, что дает последнему гарантию того, что его не обманут и не украдут вложения при взаиморасчетах.

Использование аккредитива при сделках с недвижимостью

К преимуществам покупки квартиры через аккредитационную форму сделки относится:

  • Удобная форма. Не нужно проверять пачки с деньгами, пересчитывать их, вся сумма аккумулируется в безналичном виде.
  • За надлежащим исполнением переводов следит третья сторона.
  • Если у участников нет подтверждения надежной репутации партнера, то аккредитивные расчеты восполняют эту недостачу.
  • Продающей стороне гарантировано получение денег, а покупателю – недвижимое имущество, если они выполняют все пункты договора.

Для того, чтобы воспользоваться аккредитивом при покупке недвижимости, необходимо предпринять следующие действия:

  • Участники сделки заключают договор о том, что они используют аккредитив при покупке недвижимости для оформления всех расчетов.
  • После этого покупатель идет в банк, где у него уже есть открытый дебетовый или кредитный счет, и оставляет заявку на аккредитационное обслуживание.
  • Банк открывает аккредитацию, передает документы приказодателю, если получение денег при продаже недвижимого имущества предусматривается в этой же финансовой структуре, или отдает распоряжение банку-исполнителю на выдачу денег по договору.
  • Чтобы получить деньги, продающая недвижимость сторона предоставляет банку договор, зарегистрированный в УФСГРКК, а также другие документы, которые требуются согласно условиям открытия аккредитива при покупке недвижимого имущества.

Плюсы и минусы аккредитива

К плюсам аккредитации при оформлении документов по недвижимости относится гарантия исполнения договорных обязательств сторонами. Однако аккредитивная форма расчетов имеет существенные недостатки.

Банковские структуры берут комиссию за проведение расчетов, кроме того, приходится собирать множество документов, относящихся к приобретению недвижимого имущества и подтверждению своих прав на денежные средства продающей стороной.

Как оформить договор аккредитива

Надо различать основной договор между покупателем и продавцом, где аккредитация упоминается в качестве формы расчета, и заключение с банком соглашения на открытие аккредитования. Чтобы открыть аккредитив в Сбербанке по покупке недвижимости, нужно быть физическим лицом, имеющим гражданство России, быть клиентом СБ РФ.

В заявлении требуется указать все существенные условия: тип аккредитации, срок, на который планируется ее открыть, указать точную сумму, которую надо задействовать при сделке, внести данные о покупателе и продавце и указать все документы, которые нужны для получения денег.

Какие документы нужны

Для проведения процедуры открытия аккредитации при покупке жилья в обязательном порядке предоставляются паспортные данные участников договора сделки на куплю квартиры, если это физические лица, номера счетов, с которых будет осуществляться перевод средств, нотариально заверенный договор, являющийся основанием для данной формы расчетов, в котором четко указан список документов.

Образец договора

Если предусматривается аккредитационный метод расчетов, то договор о купле-продаже недвижимости должен содержать следующие данные:

  • Фамилию, имя, отчество, все паспортные данные, включая место и дату рождения участников соглашения.
  • Все данные о квартире, доме, иному жилью, которое является причиной заключения договора – адрес, общая и жилая квадратура, количество комнат.
  • Данные, согласно которым квартира находится в законной собственности владельца (свидетельство о регистрации, номер записи ЕГРПНиС).
  • Прописью и цифрами сумму, в которую недвижимость оценивается при покупке.
  • Вид аккредитования, срок действия, наименование выпускающей и принимающей деньги финансовой структуры.
  • Кто оплачивает расходы по открытию и закрытию аккредитования.

Стоимость аккредитива для физических лиц

Цена аккредитации в разных кредитных учреждениях может быть разной. У некоторых финансовых структур это фиксированная сумма, у которой есть определенный потолок, выше которой стоимость открытия аккредитования быть не может.

Другие кредитные организации определяют цену за услуги по аккредитации как процент от указанной цены на дом или квартиру.

Высокая стоимость услуги обусловлена тем, что финансовые организации несут ответственность перед законом за чистоту и правильность оформления соглашения по купле-продаже недвижимого имущества.

В Сбербанке

Стоимость аккредитива для физических лиц в Сбербанке складывается из следующих величин:

  • обслуживание – 2 тыс. руб.;
  • стоимость открытия при условии, что сделка пройдет в одном и том же отделении – 0,2% от договорной суммы (1-5 тыс. руб.);
  • стоимость открытия при взаимодействии разных отделений – 0,3% (1,5-10 тыс. руб.);
  • пролонгация срока действия соглашения – 2 тыс. руб.

Аккредитив в ВТБ 24

Если вы решили взять аккредитацию для покупки квартиры или дома в ВТБ24, то рассчитывать можно на такие условия:

  • цена за открытие аккрадитования – 0,2% от стоимости квартиры (1,2-4,5 тыс. руб.);
  • пролонгация соглашения и (или) изменение общей суммы – 0,2% (0,9-4,5 тыс. руб);
  • внесение дополнительных изменений, включая закрытие счета до истечения срока его действия – 1,2 тыс. руб.;
  • выдача денег, в том числе третьему лицу, имеющему доверенность на получение суммы – 0, 2% от выдаваемой суммы (1,2-4,5 тыс. руб.).

Аккредитив в Россельхозбанке

Данная банковская структура берет следующие комиссионные проценты:

  • открытие аккредитования и внесение денег – 0,15% от общей суммы (3-15 тыс. руб);
  • любые иные случаи – 0,1% (1–5 тыс. руб.);
  • выдача денежных средств – 0,2% от общей суммы (3 тыс. руб. минимум);
  • внесение изменений в условия соглшаения по закупке недвижимого имущества – 1,5 тыс. руб.

Схема расчетов по аккредитиву

Основные этапы действий по исполнению аккредитивного договора по купле-продаже недвижимого имущества выглядят так:

  • Покупатель отдает распоряжение кредитной организации на аккредитацию, получая банковское уведомление об активизации аккредитования.
  • Финансовая структура, эмитирующая аккредитование, отсылает деньги банку, который будет выполнять обязательства по соглашению.
  • После предъявления требуемых документов исполнитель переводит на счет владельца жилья требуемую сумму.
  • Происходит передача недвижимости в собственность покупателя.

Источник: http://sovets.net/12421-akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti.html

Аккредитив при покупке недвижимости: 5 причин использования

Чтобы при покупке недвижимости не возникло ненужных рисков, клиенты нередко обращаются в банк и пользуются услугой так называемого аккредитива.

Это специальный вид банковской операции, в результате которой продавец получит на руки деньги только после окончательной регистрации документов и оформлении права собственности на нового владельца.

О преимуществах и стоимости услуги в разных банках подробно рассказывается далее.

Как работает аккредитив: пошаговая инструкция

Очевидно, что основной риск при приобретении новой квартиры, дачи, загородного дома или любого другого недвижимого объекта состоит в том, что впоследствии могут возникнуть проблемы с:

  • передачей денег от покупателя продавцу;
  • регистрацией права собственности.

Например, может оказаться, что в квартире прописан несовершеннолетний или же она была приобретена по материнскому капиталу, поэтому ребенок имеет право на свою определенную долю и т.п.

Поэтому, чтобы избежать возможного мошенничества недобросовестного продавца, целесообразно обратиться в банк, который выступит посредником сделки купли-продажи.

В этом и состоит суть услуги.

Более корректно говорить не «аккредитив», а «оплата по аккредитиву», поскольку речь идет о конкретной банковской операции (транзакции) по оплате товара (в данном случае объекта недвижимости).

В общем виде схема банковской операции следующая:

  1. Покупатель (в данном случае он выступает аппликантом) и продавец (он является бенефициаром) заключают обычный договор, в котором указывается, что расчет будет производиться с аккредитивом (при посредничестве банка). После этого покупатель обращается в банк и подает заявление для того, чтобы оформить эту услугу.
  2. Одновременно покупатель вносит всю нужную сумму за квартиру или другой объект недвижимости, которая предусмотрена по договору. Эта сумма кладется на специальный счет и пока остается в банке.
  3. Затем покупатель уведомляет продавца о том, что он уже положил сумму на счет, т.е. открыл аккредитив.
  4. После этого продавец передает все необходимые документы на квартиру, а покупатель регистрирует право собственности в местном отделении Росреестра. Сделка проводится при личном участии обеих сторон; допускается участие представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.
  5. Наконец, только после этого продавец приходит в банк, предоставляет соответствующие документы и получает со счета всю сумму сразу. Сделка купли-продажи и услуга аккредитива при покупке недвижимости с этого момента считаются исполненными в полном объеме.

Прежде чем планировать операцию продавец и покупатель должны детально согласовать все свои действия и прописать их в соответствующем договоре. Важно обозначить, кто именно будет оплачивать услугу, в какие сроки и при каких условиях она будет проведена и т.п.

Виды аккредитива

Организовать продажу объекта при официальном посредничестве банка могут любые лица:

  • частные граждане;
  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие организации;
  • некоммерческие объединения;
  • представители государственных и муниципальных органов.

Таким образом, физическому лицу можно осуществить покупку квартиры или другой недвижимости и воспользоваться при этом аккредитивом для гарантии чистоты всех расчетных операций. Прежде чем обращаться в банк, полезно получить общее представление о том, какие именно виды аккредитивов существуют, чтобы подобрать для себя наиболее оптимальный:

  1. Отзывной – в этом случае условия могут быть изменены или даже отменены банком на основании заявления одной стороны, которая отзывает свою просьбу (т.е. без согласия другой стороны).
  2. Безотзывной – банк не может изменять условия без получения взаимного согласия обеих сторон: именно этим видом услуги пользуются чаще всего.
  3. Револьверный – в этом случае сумма перечисляется не сразу, а частями (т.е. несколькими переводами, поступающими в заранее определенные сроки). Этот вид используется для снижения общих трат на банковскую комиссию.

Выделяют и многие другие виды аккредитива (например, покрытый и непокрытый, с красной оговоркой, кумулятивный и некумулятивный), однако они не используются в практике при покупке недвижимости частными лицами.

Преимущества и недостатки услуги

Если регистрации сделки прошла, это говорит о признании ее законности со стороны государства. Поэтому фактически и юридически только с этого момента операцию купли-продажи можно считать совершенной в полном объеме.

А значит, и передача денежных средств также возможно только после регистрации. Поскольку аккредитив позволяет соблюсти именно такую последовательность действий, в этом и состоит его основная польза.

Общие плюсы и минусы описаны в таблице.

стороны сделки плюсы минусы
для продавца гарантия получения денежных средств от покупателя
  • дополнительные расходы на банковскую комиссию;
  • необходимость дополнительного ожидания, оформления документов
для покупателя
  • гарантия юридической чистоты объекта;
  • гарантия получения объекта (продавец не может уклониться от сделки)

Очевидно, что юридические гарантии, которые возникают в результате использования аккредитива при покупке недвижимости, дают существенно больше преимуществ, чем недостатков.

Поэтому продавец и покупатель в каждом конкретном случае должны сами принять ответственное решение: подвергать себя опасности и экономить на этой банковской услуге или же обеспечить себе юридическую чистоту сделки со всеми вытекающими отсюда плюсами.

Эксперты рынка недвижимости в целом сходятся во мнении, реализация оплаты по аккредитиву полностью обоснована, если стороны сделки не знакомы друг с другом или же речь идет о сложном объекте недвижимости (несколько собственников, с долей несовершеннолетнего, вступление в наследство, квартира, купленная за материнский капитал и т.п.).

5 рисков, которые нейтрализует банк-посредник

При совершении любой операции с недвижимостью обе стороны, к сожалению, подвергаются определенным рисками, которые можно и нужно предвидеть заранее.

Особенно это важно в тех случаях, когда речь идет о суммах, которыми недопустимо рисковать (например, продажа единственного жилья с целью покупки новой квартиры или дома).

Если обратить внимание на общую схему сделки, нетрудно понять, что само по себе подписание договора купли-продажи и достижение полного согласия между сторонами (пусть даже и подтвержденного письменного) еще не гарантирует чистоты всех операций по проведению расчетов.

Очевидно, что проблемы с проведением расчета могут возникнуть между этапами 3 и 5.

Например, покупатель передал квартиру, а продавец отказывается рассчитаться, найдя «вескую» причину. Или же наоборот: продавец рассчитался, но покупатель отказался от сделки.

Таким образом, применение аккредитива позволяет устранить такие риски:

  1. Срок регистрации договора в органах Росреестра, после которого покупатель становится полноправным собственником, занимает 11 рабочих дней. Если договор подписан, а средства уже переданы, есть серьезная угроза того, что продавец откажется от проведения сделки. В результате начнутся судебные разбирательства, успех в которых, к сожалению не гарантирован.
  2. Вместе с тем стороны могут договориться о том, чтобы рассчитаться после того, когда договор уже будет зарегистрирован в Росреестре. Но тогда рискует уже продавец, который может просто не получить положенную ему сумму, поскольку формально он уже стал собственником квартиры.
  3. Очевидно, что посредничество банка также нейтрализует риск того, что среди купюр встретятся фальшивые банкноты, а также возможные ошибки при пересчете.
  4. К тому же при передаче крупных сумм денег наличными возникает реальная угроза безопасности: злоумышленники могут заранее организовать схему грабежа, от которой, к сожалению, также никто не застрахован.
  5. Наконец, получение средств именно после регистрации утверждает факт того, что государство официально признаёт сделку законной. Впоследствии продавец или другие лица могут выражать свои возможные претензии только через суд, в котором им предстоит серьезно поработать над тем, чтобы доказать незаконность операции.

Аккредитив и банковская ячейка

В некоторых случаях стороны сделки предпочитают арендовать в банке сейф (ячейку), которая часто стоит дешевле услуги оплаты по аккредитиву. Существенные отличия между ними состоят в следующем:

  1. Ячейка предполагает только наличный расчет – можно хранить и сами деньги, и документы (расписка о вручении, договор купли-продажи и другие).
  2. Аккредитив же – это операция по безналичному расчету. К тому же в этом случае банк обязательно запрашивает документы о государственной регистрации, после чего продавец может забрать свои средства.

С точки зрения безопасности именно аккредитив имеет преимущества перед ячейкой, поскольку:

  1. Банк несет ответственность не за содержимое ячейки, а за ее сохранность. То есть если там ничего не окажется, теоретически сотрудники могут сослаться на то, что вы туда ничего и не клали. Решение такой проблемы – заблаговременное составление описи вложения, заверенной представителями банка.
  2. Ячейку могут взломать и похитить содержимое. Впоследствии придется заниматься довольно трудными и длительными судебными разбирательствами.
  3. Для открытия ячейки клиент может использовать поддельные документы – например, выписку из ЕГРН или договор купли-продажи. К сожалению, представитель банка не может проверить подлинность предоставленных ему бумаг.
  4. Наконец, бывают и такие редкие, но все же возможные ситуации, когда клиент утверждает, что он потерял ключ, предъявляет паспорт, договор и другие бумаги, после чего банк вынужден открыть ячейку. О подобных случаях иногда рассказывают юристы.

Стоимость и условия услуги в Сбербанке

Сбербанк оказывает посреднические услуги при операциях с недвижимостью – как за наличный (безналичный) расчет, так и при покупке в ипотеку. Схема действий при этом ничем не отличается.

Среди преимуществ обращения именно в этот банк можно назвать такие:

  1. Низкая стоимость – от 1500 рублей.
  2. Оформление документов в течение нескольких минут и проведение сделки за 1 день даже в тех случаях, если территориально покупатель и продавец находятся в разных городах.
  3. Гарантия совершения сделки и корректной передачи средств: Сбербанк является крупнейшим и наиболее надежным банком РФ.
  4. Расширенная сеть отделений (филиалов) позволяет провести операцию практически в любом регионе и районе страны.

Стоимость и условия отражены в таблице.

сделка между двумя частными лицами сделка между частным и юридическим лицом (застройщиком)
сумма 0,2% от общей стоимости квартиры:

  • не менее 1500 рублей;
  • не более 5000 рублей.
0,5% от общей стоимости квартиры:

  • не менее 2500 рублей;
  • не более 15000 рублей.
документы
  • паспорта;
  • договор купли-продажи или ДДУ и т.п.

Стороны могут действовать и через своих представителей. В таком случае доверенные лица обязательно предоставляют нотариально заверенную доверенность. На месте заполняется заявление на оказание услуги на бланке Сбербанка.

Сравнительная таблица стоимости и условий в разных банках

Подобную услугу оказывают практически все крупные банки России, имеющие разветвленную филиальную сеть на территории страны.

Условия и стоимость могут несколько отличаться друг от друга – в сравнительной таблице приведены текущие данные по цене.

При необходимости желательно уточнить их актуальность с помощью звонка на горячую линию или личного визита в отделение.

банк ФЛ-ФЛ ФЛ-ЮЛ ЮЛ-ЮЛ
Сбербанк 0,2% от общей стоимости квартиры; min 1500 р

max 5000 р

0,5% от общей стоимости квартиры; min 2500 р;

max 15000 р.

ВТБ 24 0,2% от общей стоимости квартиры; min 1200 р; max 4200 р 0,2% от общей стоимости квартиры; min 900 р; max не ограничено
Альфа-Банк 0,17% от общей стоимости квартиры;

min 1650 р; max 16500 р

Райффайзенбанк бесплатно, подробности уточнять по телефону 8 800 700 91 00

Примечание:

ФЛ – физическое лицо.

ЮЛ – юридическое лицо.

Таким образом, при покупке недвижимости в отдельных ситуациях действительно целесообразно совершить оплату по аккредитиву.

Посредничество банка исключает риск неоплаты или отказа продавца от участия в государственной регистрации сделки.

А поскольку стоимость услуги в целом доступна для большинства людей, и продавец, и покупатель могут избежать ненужных проблем.

Источник: https://2ann.ru/chto-takoe-akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.